关于印发《咸宁市城市建设投资开发有限公司运行办法（试行）》的通知
湖北省咸宁市人民政府办公室
咸政办发[2006] 12号
关于印发《咸宁市城市建设投资开发有限公司运行办法（试行）》的通知
咸安区人民政府、市直有关部门、温泉开发区管委会：
《咸宁市城市建设投资开发有限公司运行办法（试行）》已经市政府常务会议审议通过，现印发给你们，请认真遵照执行。
二〇〇六年元月二十日
咸宁市城市建设投资开发有限公司
运行办法（试行）
第一章 总 则
第一条 为了建立科学有效的城市建设投融资经营机制，进一步明确和发挥咸宁市城市建设投资开发有限公司（以下简称城投开公司）在城市开发经营中的地位和作用，规范公司运行和管理机制，根据国家、省有关文件精神，结合我市实际，特制定本办法（试行）。
第二条 经市政府批准设立的城投开公司，为政府授权经营的国有独资企业，是授权范围内城市国有资产的总代表，是城市市政基础设施融资的总平台，是城建资金运作的总渠道，是政府经营城市的有效载体。
城投开公司直属市政府领导，归属市人民政府国有资产管理监督委员会（以下简称市国资委）管理；是依法登记、自主经营、自负盈亏的独立法人实体。
第三条 城投开公司经营范围为：
1、城市规划区范围内的存量地、增量地、国家批准的大型
项目用地、国有资产处置转让地，依法实行收购储备、开发经营。
2、城市基础设施建设项目的投资和城建相关国有资产运营与管理。
3、城市公共资源如城市公用事业经营权、道路客运经营权、营运线路拍卖权、地热水开发经营权、广告发布权、城市道路冠名权等，实行统一开发经营与特许经营权许可。
4、城市房地产开发经营、物业管理、旅游设施及产品开发及地方特有自然资源开发经营。
5、中小企业的资金融通。
6、其他。
第四条 城投开公司应当按照“市政府指导、市场化运作、
企业化管理、专业化人才、多元化融资、垄断性经营、开放式开发、政策法规保障”的要求，通过引入经营城市观念和现代企业管理模式及全新的市场运行机制，拓宽城建资金筹融通渠道，盘活国有存量资产，实现城建资金、资本的集中营运、滚动发展，推进城市化进程。
第五条 市直各相关行政职能部门应当依照国家法律、法规、政策及市政府有关文件的规定，积极支持配合城投开公司工作，确保城投开公司经营正常运行。
第二章 土地征购、收储与出让
第六条 根据《咸宁市城市土地利用总体规划》和《咸宁市城市总体规划》，由市城市规划管理局（以下简称市规划局）和市国土资源管理局（以下简称市国土局）对市区城市规划区范围内的各类城市建设用地实施管理；对已建、续建和待建城市道路两旁300米内，以及城市规划区范围内各类商业和房地产开发小区建设用地实施严格控制，并依法编制城市建设用地控制开发规划和用地计划。
第七条 城投开公司对城市规划区范围内各类建设用地实行高度垄断，严格实行“统一规划、统一收储、统一征用、统一开发、统一出让、统一管理土地出让收入”的原则，进行开发经营。
现“咸宁市土地储备交易中心”更名为“咸宁市土地交易中心”，为事业单位，按市编委核定的编制人员由财政部门按部门预算核定办公经费。原政府赋予的单位职能中除不再具备土地储备的职能外，其它职能不变。
第八条 依照《中华人民共和国土地管理法》和《湖北省土地管理实施办法》，凡市区城市规划区范围内新征土地的报批统一由市国土局办理手续，报批土地所需费用实行总额包干。
第九条 经批准征购的土地由市国土局会同城投开公司与
出售土地的单位协议收购，收购的土地由城投开公司储备。
第十条 新增建设用地运营中依法收取各项政府性基金，由城投开公司负责收取，国土、规划部门凭城投开公司的收款凭证依法、依规办理用地单位所需的证件。
第十一条 土地出让统一由市交易中心采取挂牌、招标、拍卖等方式进行，其收入上交市财政局，由市财局按规定将资金划入市城市建设资金管理中心“城建资金财政专户”，用于城市基础设施建设。
第十二条 凡城市规划区范围内涉及土地转让、从事房地产开发单位和个人，必须向市国土局和市规划局足额交纳土地出让金和城市基础设施配套费，除招商引资兴办的工业可享受市政府优惠政策减免外，其他单位和个人原则上不减免土地出让金和城市基础设施配套费，如确需减免土地出让金的，由市长或分管副市长审批先征后返出让金比例，但年终由市财政弥补所返还的出让金部分；确需减免城市基础设施配套费的，按《咸宁市城区城市基础设施配套费征收管理暂行规定》（咸政办发[2005]22号）的有关规定执行。
第三章 城市基础设施建设项目融资、开发和管理
第十三条 建设项目确定。市发展改革委员会（以下简称市发改委）和市规划局根据国民经济社会发展中长期规划和城市总体规划，负责政府投资的城市基础设施建设项目规划编制、论证及审批工作；市建设委员会（以下简称市建委）依据项目规划制订项目建设计划；市财局负责制订项目建设投融资规划；项目建设计划及投融资规划经市政府批准后，进入城投开公司项目库，由市发改委下达当年建设项目计划。
非市政府指定的收益性建设项目，在符合城市总体规划及土地利用规划的前提下，由城投开公司自行制订和编制建设计划和投融资规划，经组织论证后，并经董事会讨论通过后，报市国资委审批。
第十四条 建设项目投资、融资。根据市政府下达的年度建设项目计划，由城投开公司编制年度投资、融资计划，报市政府批准后实施。并由城投开公司负责项目建设资金筹措、融资工作。建设项目投资、融资渠道为：
1、城投开公司营运城市公共资源经营收入；
2、政府财政城建专项资金；
3、地方部门出资及社会捐赠；
4、金融机构贷款；
5、招商引资：
6、发行债券；
7、国家、省上级补助资金等。
第十五条 建设项目开发。城市建设项目严格实行项目法人制、工程招投标制、工程监理制、施工合同制、工程审计制。
凡属市政府指定的城市建设项目，一律采取“代建制”，市建委依照法定程序负责选择有资质的项目管理公司或具备相应项目管理能力的其它企业；被委托的项目管理公司或具备相应管理能力的企业代表市政府全权负责建设项目投资管理和建设组织实施工作，项目建成后交付城投开公司；城投开公司参与项目建设全过程，主要负责工程预决算评审、施工承包合同的签订、工程建设全过程监管、并根据施工承包合同确定的付款进度，安排好支付资金。工程决算按市政府规定的工程审计程序实施。
非市政府指定的收益性城市建设项目，由城投开公司按照国家法律、法规和公司章程的有关程序自行运作，其建设运营实施方案须报经市国资委批准后，方能实施。
第十六条 建设项目管理。城市建设项目完工后，非经营性项目交有关政府部门维护管理；经营性项目由城投开公司组织选择专门的公司运营，并按受政府有关部门的监管。
第四章 城市国有资产、公共资源经营和管理
第十七条 凡属经市政府批准，市国资委授权，划归入城投开公司的行政、事业单位的国有存量资产，由城投开公司负责编制经营策划方案，经公司董事会讨论通过后，报经市政府批准后实施。
第十八条 凡属经市政府批准，市国资委授权的从城建系统剥离出来的国有企业资产，城投开公司根据公司章程的有关规定，进行参股或控股，根据经营需要注入一定资本金；剥离出来的国有企业为城投开公司的子公司，具有企业法人资格，依法独立承担民事责任，其生产、经营活动接受城投开公司管理。
第十九条 城市公共资源经营权归城投开公司。城投开公司负责城市公共资源进行开发、投资和经营。政府行政职能部门依法进行行政许可和实施监督管理。
第二十条 城投开公司必须遵循价值规律，按市场运作方式，认真做好城市公共资源经营策划、评估和营运，以实现经营效益最佳化。
第二十一条 根据城投开公司经营发展需要，经报市政府批准后，城投开公司可以参与区划外或本地区经营范围以外经营性项目的投资或经营。
第五章 城投开公司效益考核及利润分配
第二十二条 城投开公司一切合法经营收益归市政府所有。市政府对城投开公司以资产的保值、增值和经营利润最大化作为效益考核的标准。
第二十三条 市政府组织国资、财政、审计、国土、城建等政府行政部门对城投开公司成立时资产负债情况进行评审，确定净资产的基数，在每届城投开公司董事会任职期后，对城投开公司运营后的资产保值、增值及利润情况进行实地评估确定；根据评估确定结果，由市政府对各董事成员单位及城投开公司进行奖惩。
第二十四条 城投开公司实现利润后，扣除依法缴纳的税金，税后利润按下列顺序和比例分配。
（一） 弥补公司亏损；
（二） 提取5%列入公司法定公积金；
（三） 提取5%列入公司公益金；
（四） 分配各董事成员单位、监事成员单位0.5%的考核奖
励金；
（五） 公司董事会决议并报市政府批准，可另提取任意公
积金。
第六章 优惠政策和相关部门的职责
第二十五条 城投开公司享受咸政文[2001]13号文件《市人民政府关于进一步鼓励外来投资若干政府的意见》所规定优惠政策。
第二十六条 相关政府行政职能部门必须积极支持和配合城投开公司工作，凡属城投开合法经营项目有关行政报批手续，在符合国家有关法律、法规的前提下，从速办理。
第二十七条 各政府行政监督管理部门在城投开公司符合法律、法规的前提下，未经市政府批准同意，不得擅自干扰城投开公司的正常经营活动。
第二十八条 按照政企分开的原则和建立现代企业制度的要求，理顺城投开公司与有关政府行政职能部门的关系：
（一）市国资委按照国有资产经营管理的有关政策、法规，对城投开公司国有资产进行授权经营，并对运行情况进行监管，对经营指标完成情况进行考核，对经营者进行考核。
（二）市财政局负责城市建设专项资金归集和划转工作，依法对城投开公司财务状况进行监管，并给予相关业务指导。
（三）市规划局负责依法对城市建设项目规划设计进行审批，并对城市规划区内建设用地和建设活动进行管理。
（四）市建委负责建设项目建设计划拟定，经市政府批准后，交由城投开公司进行投融资策划，对城投开公司建设项目建设依法进行管理；并责成所管辖房管部门会同规划部门拟定城市房地产开发规划，对划归城投开公司的市直国有房地产，依法办理调整、置换、开发、租赁等交易和权属变更手续。
（五）市国土局负责土地行业管理，制定相关管理规定，并对城投开公司土地资产的经营进行监管。
（七）市发改委、市审计局按照各自职能对城投开公司进行业务指导、协调服务和项目审批、审计监督等。
第七章 附 则
第二十九条 本办法由市国资委负责解释。
第三十条 原政府出台的文件与本办法不一致的，以本办法为准。
第三十一条 本办法自发布之日起施行。
最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
最高人民法院
最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
（法释〔2009〕11号，2009年6月22日最高人民法院审判委员会第1469次会议通过）
中华人民共和国最高人民法院公告
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年6月22日由最高人民法院审判委员会第1469次会议通过，现予公布，自2009年9月1日起施行。
二○○九年七月三十日
为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。
第一条 本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。
乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。
当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。
第二条 出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第三条 出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
第四条 当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。
当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。
第五条 房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
第六条 出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：
（一）已经合法占有租赁房屋的；
（二）已经办理登记备案手续的；
（三）合同成立在先的。
不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。
第七条 承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。
第八条 因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：
（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；
（二）租赁房屋权属有争议的；
（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。
第九条 承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
第十条 承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
第十一条 承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
第十二条 承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。
第十三条 承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
第十四条 承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；
（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。
第十五条 承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。
第十六条 出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。
因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。
第十七条 因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。
次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。
第十八条 房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。
第十九条 承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的，人民法院应予支持。
第二十条 租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：
（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；
（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
第二十一条 出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。
第二十二条 出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。
第二十三条 出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。
第二十四条 具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：
（一）房屋共有人行使优先购买权的；
（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；
（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；
（四） 第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。
第二十五条 本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。
