淮南市房地产权属登记办法
安徽省淮南市人民政府
淮南市房地产权属登记办法
市人民政府令第109号
《淮南市房地产权属登记办法》已经2007年10月17日市人民政府第33次常务会议通过，现予公布，自2008年1月1日起施行。
市长：刘健
二OO七年十月二十二日
淮南市房地产权属登记办法
第一条 为规范房地产权属登记行为，保障房地产交易安全，保护房地产权利人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、法规，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本市行政区域内国有土地上的房屋权属登记适用本办法。
集体土地上的房屋权属登记按照国家有关规定执行。
第三条 市、县房地产行政主管部门（以下称登记机构）负责本行政区域内房地产权属登记工作。
第四条 登记机构应当建立房地产登记簿和登记信息系统，制定房地产登记技术规范，依法颁发房地产权属证书，出具登记证明。
登记簿应当对权利人的姓名或名称、房地产来源、产别、用途、坐落、面积、层数和结构、他项权利、权利有无限制等信息进行记载。
登记簿是房地产权利归属和内容的根据，任何单位和个人不得伪造、篡改、损毁登记簿和登记档案资料。
第五条 申请房地产权属登记，申请人应当向登记机构提供本办法规定的材料，并对材料实质内容的真实性负责。
申请登记的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。
申请人可以委托代理人申请登记。代理人申请登记时，应当提供其身份证件和经依法公证的委托书。
境外申请人委托代理人申请登记的，应当按国家有关规定办理公证或者认证，并提交经公证的中文译本。
第六条 买卖、交换、赠与、分割、抵押、共有房地产申请登记的，应当共同申请；新建、继承、遗赠、判决、裁定、裁决、调解取得的房地产，可以单独申请。
第七条 房地产权属登记应当按照下列程序进行：
（一）受理申请；
（二）权属审查；
（三）征询异议公告（登记机构认为有必要进行时）；
（四）核准登记。
登记机构应当自受理申请登记之日起15个工作日内完成权属审查工作，对符合规定条件的核准登记，并将有关事项记载于登记簿，颁发或注销权属证书；不予登记的，应当向申请人出具不予登记通知书，告知理由。
第八条 房地产登记分为初始登记、变更登记、转移登记、他项权登记、预告登记、异议登记、更正登记、注销登记等。
第九条 因合法建造房屋等事实行为取得的房地产，当事人应当申请初始登记，并提供下列材料：
（一）申请书和身份证明；
（二）土地使用权证书；
（三）建设工程规划许可证；
（四）竣工验收合格证明；
（五）房地产测绘成果等材料。
第十条 已登记的房地产，有下列情形之一的，权利人应当自事实发生后申请变更登记：
（一）房地产用途发生变化的；
（二）房地产坐落名称、权利人姓名或者名称发生变化的；
（三）房屋共同共有与按份共有之间转换的；
（四）房屋翻建、扩建、部分拆除等原因致使房屋状况发生改变的；
（五）登记为配偶一方或者双方名下的房地产，在相互之间发生变化的；
（六）同一所有权人对房地产分割、合并的；
（七）发生变更的其他情形。
第十一条 申请变更登记的，应当提供下列材料：
（一）申请书和身份证明；
（二）房地产权属证书；
（三）发生变更事实的证明或者法律文书；
（四）房地产测绘成果资料等材料。
第十二条 已登记的房地产，有下列情形之一的，当事人应当在事实发生或者在有关法律文书生效后申请转移登记：
（一）买卖
（二）赠与；
（三）交换；
（四）继承；
（五）以房地产作价入股或者作为合作条件与他人成立法人或者其他组织的；
（六）以房地产清偿债务的；
（七）因法人或者其他组织合并、分立，使房地产权属发生变更的；
（八）共有房地产的份额或者共有人数发生增减的；
（九）人民法院判决、裁定转移的；
（十）发生转移的其他情形。
第十三条 申请转移登记的，应当提供下列材料：
（一）申请书和身份证明；
（二）房地产权属证书（购买新建商品房的提交分户证明及网上确认备认单）；
（三）房地产权属发生转移的证明、合同或其他法律文书等材料。
第十四条 设立、转让、变更、终止房屋他项权的，当事人应当共同申请房屋他项权的设立登记、转移登记、变更登记、注销登记。
第十五条 有下列情形之一的，当事人应当申请预告登记：
（一）以预购商品房设定抵押及其抵押权的转让；
（二）以房屋在建工程设定抵押及其抵押权的转让；
（三）其他依法应当申请预告登记的情形。
第十六条 申请预购商品房抵押预告登记，应当提供下列材料：
（一）申请书和身份证明；
（二）经预售登记的商品房预售合同；预购商品房抵押权转让的，应当提供转让合同；
（三）抵押担保的主债权合同和抵押合同等材料。
第十七条 申请房屋在建工程抵押权预告登记的，应当提供下列材料：
（一）申请书和身份证明；
（二）国有土地使用证；
（三）建设工程规划许可证；
（四）抵押的主债权合同和抵押合同等材料；房屋在建工程抵押权转让的，应当提供转让合同。
第十八条 权利人、利害关系人认为登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。
权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起15日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。
登记机构发现登记簿的记载有误的，应当书面通知权利人在规定期限内办理更正手续；权利人无正当理由逾期不办理更正手续的，登记机构可以依据申请登记材料或者生效的法律文书对登记簿的记载予以更正，并书面通知权利人。
第十九条 司法机关、行政机关、仲裁机构依法作出判决、裁定、调解、决定致使房屋所有权转移、终止、限制转移、限制设立他项权等措施的，登记机构应当协助执行，并依据生效的法律文书，将有关事项记载于登记簿。
协助执行的范围和内容不明确，或与登记簿记载内容不一致的，登记机构应当及时书面告知做出决定的机关。
第二十条 已登记的房地产，有下列情形之一的，权利人应当自事实发生后申请注销登记：
（一）房屋因倒塌、拆除等原因灭失的；
（二）房屋所有权因抛弃而终止的；
（三）房地产他项权利终止的；
（四）其他依法应当注销的情形。
第二十一条 申请注销登记的，应当提供下列材料：
（一）申请书和身份证明；
（二）房地产权属证书；
（三）房地产权利、他项权利灭失、终止、使用期限届满的证明等材料。
第二十二条 房屋灭失或者依法终止后，权利人未申请注销登记的，登记机构可以依据有关部门提供的证明文件，将注销事项记载于登记簿，并公告原房地产权属证书作废。
第二十三条 有下列情形之一的，登记机构有权决定撤销全部或者部分登记事项，并按照事实状态予以登记：
（一）当事人在申请登记时隐瞒真实情况或伪造有关文件，采取欺骗手段获准登记的；
（二）登记机构工作人员工作失误致使登记不当或者错误的。
撤销全部或部分登记事项的，登记机构应当作出书面决定送达当事人；撤销决定依法生效后，登记机构应当公告原房地产权属证书作废。
第二十四条 房地产权属证书破损的，权利人可以申请换发。登记机构换发前，应当查验并收回原房地产权属证书。
房地产权属证书遗失、灭失的，权利人可以申请补发。经公告6个月无异议的，登记机构予以补发，并在证书上注明补发字样。自补发之日起，原房地产权属证书作废。
第二十五条 当事人提供错误、虚假材料或者隐瞒真实情况申请登记，导致登记错误，给他人造成损失的，依法承担相应的法律责任。
第二十六条 登记机构及其工作人员玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任；造成他人损失的，依法承担相应的民事责任。
第二十七条 本办法自2008年1月1日起施行。淮南市人民政府1992年7月13日发布的《淮南市城镇房屋产权产籍管理办法》同时废止。
论文摘要
托管是处置问题证券公司最常用的行政处置方式，但由于我国的法律法规对托管的规定过于粗略，法律关系不明确，实际的操作性不强。本文从托管的概念入手，点明了本文研究的托管是一种行政托管，接着对托管的目的进行了归纳，又对实践中托管的三种模式：同业托管、资产管理公司托管和证券投资者保护基金有限公司托管的利弊进行分析，得出证券投资者保护基金有限公司为托管人最合适，完成对托管这种法律行为的概述。在此基础上从托管的法律依据、法理基础、法律特征、法律性质以及托管当事人的法律责任层层深入，系统地分析了与托管有关的法律问题，得出托管是不同于行政授权和行政委托的一种行政行为，托管人是行政主体，托管人承担的法律责任应当是行政责任。为了进一步的分析托管，本文又从托管的国际比较，论述我国托管中的不足及需要改进的方面。第四部分本文论述托管与问题证券公司其他行政处置方式的关系，希望在实践中对托管问题证券公司有所帮助。最后，在全文分析的基础上提出了自己的一点建议——尽快地完善与托管有关的法律法规和正确的处理托管过程中行政权和司法权之间的关系。
关键词 证券公司；托管；托管人
一、问题的提出
1987年，我国第一家证券公司——深圳特区证券公司经中国人民银行批准成立，证券公司的数量随着我国的证券市场的快速发展而迅速增加，从1998年到2002年，证券公司的家数分别是84家，87家，94家，102家，125家。即使2001年以来我国的证券市场一直处于熊市， 2004年6月30日我国证券公司仍达到130家 。然而2005年随着我国GDP高速增长，慢慢的熊市却延续了四年多，国务院有关部门和证监会终于坐不住了——上市公司股权分置改革如火如荼的进行；证券公司也大刀阔斧的进行改革了，曾经是我国证券市场三驾马车之一的南方证券等20多家证券公司被关闭，另一架马车华夏证券的末日也指日可待，随着创新试点类和规范类证券公司的推出，外资参股、上市证券公司的涌现，我国的证券公司也正在向标准化、规范化的现代金融机构加速转变。
证券公司在我国是新生事物，在当前的资本市场上，证券公司的活力是整个金融市场活力的关键和基础，但是由于我国法律法规不健全，证券公司违法操作严重，许多证券公司积累了巨大风险，如何处理这些高风险的证券公司，增强人们的投资信心，提高市场的融资能力，成为证监会首先考虑的问题。但关于处置这些高风险的证券公司的现行相关的法律规定过于粗略，缺乏系统性和可操作性，基础法律关系的性质在法律法规中界定不明确，如何处置这些高风险的证券公司是非常棘手的问题，因此，本文就证券公司处置过程中最常用的行政处置方式——托管从法律的角度进行分析论述。
二、文献综述
问题证券公司的托管近两年频繁发生，但理论界对问题证券公司托管方面的研究很少，并且比较零散，主要有清华大学法学院课题组的“证券公司退出的法律机制”，方加春的《金融托管经典案例研究》，孙国茂的“技术上已破产券商不同处置模式比较”和 蔡云红的“证券营业部托管的若干问题与对策研究”四篇文献。“证券公司退出的法律机制”研究的内容比较多，包括证券公司停业整顿制度研究、责令关闭证券公司制度研究、证券公司破产的特殊问题和投资者保护基金制度研究等几个问题，由于研究的问题比较多，托管是其中的一小部分，仅简要介绍了美国的托管制度以及对我国证券公司的托管做了简要的分析，对本文把握托管在整个问题证券公司行政处置的地位以及和其他行政处置方式相区分有一定的借鉴意义。《金融托管经典案例研究》是一本实务教材，更多的是实务中对广东国际信托投资公司证券营业部托管程序的叙述，理论方面阐述了托管的法律基础，本人认为比较牵强。“技术上已破产券商不同处置模式比较”从法理基础，被处置券商法律地位、参与方责任和最终的处置接管几个方面比较接管、行政托管和公司重整的三种处置模式的不同，有一定的借鉴意义。“证券营业部托管的若干问题与对策研究”，此文从证券营业部托管的法理分析、托管制度的国际比较、我国证券营业部托管实践中的主要问题和若干建议四个方面系统的介绍了托管中存在的问题及对策，本文的文章结构和许多内容直接来源于此文；有些是受此文的启发，如对托管当事人之间法律关系的分析，但本文不同意“证券营业部托管的若干问题与对策研究”中把托管明确为委托合同法律关系，由于托管和委托合同之间的差别太大，本文并没有特意比较。虽然“证券营业部托管的若干问题与对策研究”，系统地介绍托管制度，但由于篇幅的限制（不多于10000字），并且不是完全从法律方面分析托管制度，因此分析的不够透彻。
三、研究目的和方法
我国证券公司一个接一个被托管，而与托管有关的法律法规过于粗略，在实践中没有系统完善的法律法规供应用，因此本文的研究目的就是依托管的实践为基础，对实践中出现的问题从法理上分析阐释，以期建立完善的证券公司托管法律法规体系，使证券公司的托管在法律上有法可依，增强证券公司托管在法律上可预期性和确定性。
本文运用的研究方法主要有两种：比较分析和理论联系实际。本文在论述托管的法理基础时比较了托管与代理的异同、托管与信托的异同，得出了托管的法理基础更接近于信托。在论述委托人与托管人之间的关系时，本文比较了托管与行政授权、托管与行政委托的异同，得出托管是不同于行政授权，也不同于行政委托的行政行为。另外，本文也比较了我国证券公司托管与美国证券公司的托管，托管与接管、停业整顿和撤销。本文也运用了理论联系实际的方法分析了我国证券公司的目的、托管模式以及接管的不足等。
第一章 托管的概述
一、托管的概念
托管是指托管人接受委托人的委托，按照法律的规定和双方协议，对托管对象进行管理的行为。《金山词霸》（2005年版）解释为：“ [deposit;trustship] 由联合国委托一个或几个会员国在其监督下管理还未获得自治权的地区。”现实中的托管有两种情况：委托托管和行政托管 ，两者的区别在于委托人不同，委托托管的委托人为被托管企业的债权人组织或清算组织；行政托管的委托人是行政主体，本文所说的委托人指证监会，本文所论述的托管是行政托管，是指证监会指定受托管人对证券公司经营管理的行政行为。托管的当事人有三方，即委托人，托管人和被托管人。委托人是证监会，托管人是其他证券公司、资产管理公司或证券投资者保护基金有限公司等，被委托人是证券公司。证券公司的托管是证券公司退出市场的重要程序，也是证券公司退出市场过程中最关键最复杂的环节，因此处理好证券公司的托管工作，对我国证券公司的整合有着极其重要的意义。由于证券公司的托管主要作用是为了维持证券公司的证券业务类，特别是经纪业务的正常营业，许多文献把证券公司的托管称为证券营业部的托管，本文所述的证券公司托管与证券营业部托管为同一含义。
二、托管的目的
（一）托管的目的之一——恢复证券公司的正常经营
证券公司不是普通的公司，证券公司从事证券业务，与投资者关系密切。一家证券公司的营业部往往有上万名投资者开户，一家证券公司往往涉及几万、十几万、甚至几十万股民或债民。另外，证券公司也是流通股的重要持有者，所以如果问题的证券公司都选择关闭，会影响社会稳定，引起股市的动荡。因此，证券公司有风险需要托管时，首要选择的方案是控制证券公司的金融风险，恢复证券公司的正常经营。
(二) 接管的目的之二——维持证券公司证券类业务的正常营业
由于以前证券监管法律制度在诸多方面存在缺失，证券公司在利益驱动下往往肆无忌惮地挪用或占用客户交易结算资金，擅自发行柜台债，积累了大量金融风险，这些问题处置不好，容易发生挤兑现象，引发系统风险。因此，现在我国证券公司的托管的目的和美国银行托管的目的有某些相似之处，控制和化解社会风险，避免发生挤兑现象，使证券公司平稳的进入解散或破产程序。当一些问题证券公司违法严重，风险很高时，不得不关闭或破产时，证监会指定托管人托管问题证券公司，清算组同时进入问题证券公司，开始清算。这是托管人主要为了维持证券业务的正常交易，控制金融风险，同时协助清算组清算问题证券公司，保护债权人的利益。在中国目前的托管，目的之二显然比目的之一更重要，监管机关的主要目的也是目的之二。
（三）托管的本质目的——保护债权人的利益、控制金融风险、维护社会的安定。
托管的目的不管是为了恢复证券公司的正常经营，还是维持证券公司证券类业务的正常营业，顺利的进入清算关闭或破产程序，其本质的目的都是保护债权人的利益，控制金融风险，维护社会的安定。证监会作为法律授权的准行政主体，一般不会干涉私法所调节的内容，只有这种行为关系到公共的利益时，证监会作为准行政主体才参与其中。当一些问题证券公司违规违法，积累大量的风险时，证监会为了防止金融风险的爆发，保护投资者的利益，增强投资者的信心，证监会指定托管人托管问题证券公司正是为了维护社会的安定和和社会公众的利益。
三、 托管的模式
（一）同业托管
同业具体可分为由新设证券公司托管和老证券公司托管两种。在新证券公司托管中，新的出资者解决问题证券公司个人账户窟窿，接管其证券营业部，获得证券牌照。太平洋证券公司托管云南证券便是新成立证券公司托管的实例。而老证券公司托管往往不承担问题证券公司的债务，民族证券公司托管鞍山证券公司，东北证券公司托管新华证券公司就属于这种情况，实践中，这种模式也占了绝大部分。优质的老证券公司作为问题证券公司的托管人固然可以利用老证券公司的经验经营问题证券公司，但是老证券公司为保证完成问题证券公司证券营业部的托管工作，需要抽取大量的人力，甚至物力和财力，有可能对托管人自身经营造成一定的损害；并且老证券公司是盈利的经济实体，不是承担公共职能的组织，不能保持应有的中立性，可能对问题证券公司的客户，人才以及商业秘密有所图谋，因此不宜作为问题证券公司的托管人。
（二）资产管理公司托管
对于希望剥离重组的问题证券公司，证监会委托资产管理公司。如2004年7月，中国华融资产管理公司托管恒信证券公司、德恒证券公司等，中国东方资产管理公司托管闵发证券公司，信达资产管理公司托管汉唐证券公司。资产管理公司是为了处理银行的不良资产而设立的，缺乏证券专业知识；并且资产管理公司也是盈利实体不能保持应有的中立性，因此也不宜作为托管人 。
(三）证券投资者保护基金有限公司托管
2006年初，证券投资者保护基金有限公司托管中关村证券公司，科技证券公司，有消息称中关村证券公司，科技证券公司和已经被关闭的广东证券公司三家的证券业务打算剥离后重新组合成一家新证券公司。证券投资者保护基金有限公司是为保护投资者的利益而设立的，问题证券公司托管时，净资产一般为负数，股东的利益荡然无存，托管的主要目的就是保护债权人的利益，由证券投资者保护基金有限公司作为托管人可以迅速使其了解问题证券公司的经营情况，如果问题证券公司不能恢复正常的经营，又可以节约时间，在最短的时间内偿还投资者的财产，因此是最合适的（但是证券投资者保护基金有限公司不得把托管的证券公司出售给与自己有利益关系的证券公司，例如上述传言中的新证券公司）。
第二章 托管的法理分析
一、托管的法律依据
（一）《证券法》 的规定
2006年1月1日之前，即新的《中华人民共和国证券法》（以下简称《证券法》）生效之前，并没有关于证券公司托管方面的法律法规，因此，2006年1月1日之前证监会对问题证券公司的强制托管的行政行为并没有法律依据。新的《证券法》第153规定：“证券公司违法经营或者出现重大风险，严重危害证券市场秩序、损害投资者利益的，国务院证券监督管理机构可以对该证券公司采取责令停业整顿、指定其他机构托管、接管或者撤销等监管措施。”。第154条规定：“在证券公司被责令停业整顿、被依法指定托管、接管或者清算期间，或者出现重大风险时，经国务院证券监督管理机构批准，可以对该证券公司直接负责的董事、监事、高级管理人员和其他直接责任人员采取以下措施：（一）通知出境管理机关依法阻止其出境；（二）申请司法机关禁止其转移、转让或者以其他方式处分财产，或者在财产上设定其他权利。”。
（二）其他法规的规定
