城市房屋权属登记管理办法
建设部
城市房屋权属登记管理办法
1997年10月24日经第6次部常务会议通过，自1998年1月1日起施行。
第一章 总则
第一条 为加强城市房屋权属管理，维护房地产市场秩序，保障房屋权利人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，制定本办法。
第二条 本办法适用于城市规划区国有土地范围内的房屋权属登记。
第三条 本办法所称房屋权属登记，是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。
本办法所称房屋权利人（以下简称权利人），是指依法享有房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权、房地产他项权利的法人、其他组织和自然人。
本办法所称房屋权利申请人（以下简称申请人），是指已获得了房屋并提出房屋登记申请，但尚未取得房屋所有权证书的法人、其他组织和自然人。
第四条 国家实行房屋所有权登记发证制度。
申请人应当按照国家规定到房屋所在地的人民政府房地产行政主管部门（以下简称登记机关）申请房屋权属登记，领取房屋权属证书。
第五条 房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的惟一合法凭证。
依法登记的房屋权利受国家法律保护。
第六条 房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。
第七条 县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书，依照《城市房地产管理法》的规定，将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证书。房地产权证书的式样报国务院建设行政主管部门备案。
第八条 国务院建设行政主管部门负责全国的房屋权属登记管理工作。
省、自治区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内的房屋权属登记管理工作。
直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内的房屋权属登记管理工作。
第二章 房屋权属登记
第九条 房屋权司登记分为：
（一）总登记；
（二）初始登记；
（三）转移登记；
（四）变更登记；
（五）他项权利登记；
（六）注销登记。
第十条 房屋权属登记依以下程序进行：
（一）受理登记申请；
（二）权属审核；
（三）公告；
（四）核准登记，颁发房屋权属证书。
本条第（三）项适用于登记机关认为有必要进行公告的登记。
第十一条房屋权属登记由权利人（申请人）申请。权利人（申请人）为法人、其他组织的，应当使用其法定名称，由其法定代表人申请；
权利人（申请人）为自然人的，应当使用其身份证件上的姓名。
共有的房屋，由共有人共同申请。
房屋他项权利登记，由权利人和他项权利人共同申请。
房地产行政主管部门直管的公房由登记机关直接代为登记。
第十二条权利人（申请人）可以委托代理人申请房屋权属登记。
第十三条权利人（申请人）申请登记时，应当向登记机关交验单位或者相关人的有效证件。
代理人申请登记时，除向登记机关交验代理人的有效证件外，还应当向登记机关提交权利人（申请人）的书面委托书。
第十四条总登记是指县级以上地方人民政府根据需要，在一定期限内对本行政区域内的房屋进行统一的权属登记。
登记机关认为需要时，经县级以上地方人民政府批准，可以对本行政区域内的房屋权属证书进行验证或者换证。
凡列入总登记、验证或者换证范围，无论权利人以往是否领取房屋权属证书，权属状况有无变化，均应当在规定的期限内办理登记。
总登记、验证、换证的期限，由县级以上地方人民政府规定。
第十五条总登记、验证、换证应当由县级以上地方人民政府在规定期限开始之日30日前发布公告。
公告应当包括以下内容：
（一）登记、验证、换证的区域；
（二）申请期限；
（三）当事人应当提交的有关证件；
（四）受理申请地点；
（五）其他应当公告的事项。
第十六条新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。
集体土地上的房屋转为国有土地上的房屋，申请人应当自事实发生之日起30日内向登记机关提交用地证明等有关文件，申请房屋所有权初始登记。
第十七条因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起30日内申请转移登记。
申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。
第十八条权利人名称变更和房屋现状发生下列情形之一的，权利人应当自事实发生之日起30日内申请变更登记：
（一）房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称发生变更的；
（二）房屋面积增加或者减少的；
（三）房屋翻建的；
（四）法律、法规规定的其他情形。
申请变更登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的证明文件。
第十九条设定房屋抵押权、典权等他项权利的，权利人应当自事实发生之日起30日内申请他项权利登记。
申请房屋他项权利登记，权利人应当提交房屋权属证书，设定房屋抵押权、典权等他项权利的合同书以及相关的证明文件。
第二十条房屋所有权登记应当按照权属单元以房屋的门牌号、幢、套（间）以及有具体权属界限的部分为基本单元进行登记。
第二十一条 有下列情形之一的，由登记机关依法直接代为登记：
（一）依法由房地产行政主管部门代管的房屋；
（二）无人主张权利的房屋；
（三）法律、法规规定的其他情形。
代为登记的房屋，不颁发房屋权属证书。
第二十二条 有下列情形之一的，经权利人（申请人）申请可以准予暂缓登记：
（一）因正当理由不能按期提交证明材料的；
（二）按照规定需要补办手续的；
（三）法律、法规规定可以准予暂缓登记的。
第二十三条 有下列情形之一的，登记机关应当作出不予登记的决定：
（一）属于违章建筑的；
（二）属于临时建筑的；
（三）法律、法规规定的其他情形。
第二十四条 因房屋灭失、土地使用年限届满、他项权利终止等，权利人应当自事实发生之日起30日内申请注销登记。
申请注销登记，权利人应当提交原房屋权属证书、他项权利证书，相关的合同、协议、证明等文件。
第二十五条 有下列情形之一的，登记机关有权注销房屋权属证书：
（一）申报不实的；
（二）涂改房屋权属证书的；
（三）房屋权利灭失，而权利人未在规定期限内办理房屋权属注销登记的；
（四）因登记机关的工作人员工作失误造成房屋权属登记不实的。
注销房屋权属证书，登记机关应当作出书面决定，并送达权利人。
第二十六条 登记机关自受理登记申请之日起30日内应当作出准予登记、暂缓登记、不予登记的决定，并书面通知权利人（申请人）。
第二十七条 登记机关应当对权利人（申请人）的申请进行审查。凡权属清楚、产权来源资料齐全的，初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记应当在受理登记后的两个月内核准登记，并颁发房屋权属证书；注销登记应当在受理登记后的1个月内核准注销，并注销房屋权属证书。
第二十八条 房屋权属登记，权利人（申请人）应当按照国家规定交纳登记费和权属证书工本费。
登记费的收取办法和标准由国家统一制定。在国家统一制定的办法和标准颁布之前，按照各省、自治区、直辖市的办法和标准执行。
第二十九条 从事房屋权属登记的工作人员必须经过业务培训，持证上岗。
第三章 房屋权属证书
第三十条房屋权属证书包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》或者《房地产权证》、《房地产共有权证》、《房地产他项权证》。
第三十一条 共有的房屋，由权利人推举的持证人收执房屋所有权证书。其余共有人各执房屋共有权证书1份。
房屋共有权证书与房屋所有权证书具有同等的法律效力。
第三十二条 房屋他项权证书由他项权利人收执。他项权利人依法凭证行使他项权利，受国家法律保护。
第三十三条 《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》的式样由国务院建设行政主管部门统一制定，证书由市、县房地产行政主管部门颁发。
第三十四条 房屋权属证书破损，经登记机关查验需换领的，予以换证。房屋权属证书遗失的，权利人应当及时登报声明作废，并向登记机关申请补发，由登记机关作出补发公告，经6个月无异议的，予以补发。
第四章 法律责任
第三十五条 以虚报、瞒报房屋权属情况等非法手段获得房屋权属证书的，由登记机关注销其房屋权属证书、没收其非法所得，并可对当事人处以1000元以上10000元以下罚款。
涂改房屋权属证书的，其证书无效，由登记机关没收其房屋权属证书，并可对当事人处以1000元以上10000元以下罚款。
非法印制、伪造房屋权属证书的，由登记机关没收其非法印制的房屋权属证书及非法所得，并可对当事人处以10000元以上30000元以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十六条 未按期进行房屋权属登记的，由登记机关责令其限期补办登记手续，并按原登记费的3倍以下收取登记费。
第三十七条 因登记机关工作人员工作过失导致登记不当，致使权利人受到经济损失的，登记机关对当事人的直接经济损失负赔偿责任。
第三十八条 登记机关的工作人员玩忽职守、徇私舞弊、贪污受贿的，滥用职权、超越管辖范围颁发房屋权属证书的，由所在机关给予行政处分；情节严重、构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十九条 当事人对行政处罚决定不服的，可以依照《行政复议条例》、《中华人民共和国行政诉讼法》的有关规定，申请行政复议或者向人民法院起诉。逾期不申请复议或者不向人民法院起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第五章 附则
第四十条在城市规划区外的国有土地范围内的房屋权属登记，参照本办法执行。
第四十一条 各省、自治区、直辖市人民政府可以根据本办法制定实施细则。
第四十二条 本办法由建设部负责解释。
第四十三条 本办法自1998年1月1日起施行。
民政部关于巩固执法成果进一步贯彻落实民政行政法规的通知
民政部
民政部关于巩固执法成果进一步贯彻落实民政行政法规的通知
民政部
各省、自治区、直辖市民政厅（局），各计划单列市民政局：
在去年由部里组织的全国民政系统民政行政法规执法检查中，发现了一些执法好的典型，他们的经验值得各地很好地学习和借鉴；同时也发现执法中还存在一些问题，必须采取针对性有效措施，认真改进。这对于提高民政行政法规的权威性和执法水平，都至关重要。为了进一步贯彻落
实《农村五保供养工作条例》、《婚姻登记管理条例》、《军人抚恤优待条例》、《退伍义务兵安置条例》、《公墓管理暂行办法》，推广好的经验，克服执法工作中的不足之处，特作如下通知：
一、要采取多种渠道保障五保供养
要继续坚持集体供养和分散供养相结合。有条件的地方，要有计划地增加集体五保供养设施，逐步扩大集体供养的范围。集体供养有困难的地方和单位，要因地制宜，搞好分散供养工作，采取不同渠道和不同办法，使所在地区的五保对象全部落实供养工作。
要巩固和发展五保集体供养。各地在开展五保供养工作中，要采取必要的措施，在巩固现有集体供养设施的基础上，有计划地拓宽集体供养领域，探索五保供养的新路子，开展“三个一”工程，即：每个乡（镇）建一所五保供养敬老院；设一个五保供养储蓄所或基金会；兴办一个五保
供养经济实体。
五保供养工作要坚持国家、集体、社会和个人相结合的集资原则。各地要扩大五保供养的资金积累，也要注意发挥敬老院（所）的自身作用，走出一条以院养院的新路子。
要组织社会力量共同做好分散五保供养工作。对那些一时达不到集体供养的地方，当地民政部门要积极组织社会有关方面的力量，建立五保供养服务中心，根据五保老人的生活需要，开展为老人送温暖的服务活动，帮助五保老人解决生活中的实际困难，使他们老而不孤、难而不愁，幸
福地安度晚年。要注意总结和推广这方面的先进经验，表彰和奖励先进个人和先进集体，形成尊老敬老爱老的良好的社会风尚。
要认真做好五保老人的委托抚养工作。对那些身体较好、行动方便、能生活自理、有一定的经济基础、愿意由亲友抚养的五保老人，民政部门要协助农村基层组织认真细致地做好抚养委托工作。要帮助五保老人选好抚养人，签订五保协议，明确抚养人与被抚养人的权利和义务。五保协
议书要经主管部门的公证，彼此双方都要认真履行协议，无论哪一方都不能违背协议和随意中止协议。乡民政助理员和农村基层组织，要做好经常性的监督和检查，保证五保协议的全面履行。
为了尽快解决农村五保对象应保未保的问题，各地民政部门要切实加强对五保供养工作的领导，县以上民政部门要有一位局级领导具体负责这项工作。要定期或不定期组织力量检查和抽查五保养工作的落实情况；乡镇领导和民政助理员，要分片包到村；村委会要包干到户。要建立必要
的责任制度，哪一级出了问题哪一级负责，就追究哪一级的责任。要根据未保人数的多少，制定落实规划，争取在近两年内，采取集体供养和分散供养等多种做法，使每户五保老人的晚年生活都能得到保障；让他们同全国人民一道分享到经济发展的成果，从中感受到党和国家温暖，体会到
社会主义的无比优越性。
二、要依法管理婚姻登记工作
婚姻登记工作的好坏，直接关系到《婚姻登记管理条例》的贯彻落实。为了解决未经婚姻管理部门登记就自行结婚的问题，民政部门要会同基层组织进行一次普遍检查，在摸清底数的基础上，深入宣传《婚姻登记管理条例》和进行耐心细致的思想工作，教育他们要主动到婚姻登记管理
部门补办婚姻登记手续。要求自通知下发之日起，没有进行登记的已婚青年，一律补办婚姻登记手续，领取结婚证书，确定法律婚姻关系。对少数经反复教育拒不补办婚姻登记手续的，则按违反《婚姻登记管理条例》给予处罚。
在婚姻登记工作中的搭车收费问题，是影响《婚姻登记管理条例》贯彻执行，造成婚姻登记率下降的重要原因。县级以上民政部门要根据《婚姻登记管理条例》的规定，建立婚姻登记管理制度，要让法律规定的婚龄青年依法履行婚前登记。婚姻登记部门和有关单位，都不能借此巧立名
目乱收费。婚姻登记人员在执行公务时，排除来自各方面的干扰，廉洁自律、依法履行职责。对乱收费和违法登记等问题，所在单位应当对婚姻登记管理人员进行批评教育，对屡教不改的，要进行调整，对情节严重的，要依法给予必要的行政处分。
要抓好婚姻登记档案的管理工作。要逐步做到分乡立卷，每个乡镇建立婚姻登记专柜，县市建立婚姻档案管理室。要加强对婚姻登记的监控工作，每个乡镇都要设立专职登记员，每个村设立婚姻信息联络员，发现违反《婚姻登记管理条例》的现象和问题，要及时向主管部门报告，主管
部门要采取措施加以解决。
各省、自治区、直辖市要从当地实际情况出发，制定《婚姻登记管理条例实施细则》。婚姻登记率和婚姻登记合格率，要努力达到两个100％。
三、要开辟多种渠道落实军人抚恤优待的规定
贯彻落实好《军人抚恤优待条例》，对于军定国安具有重要意义。各地要总结推广依法优待抚恤的经验，保证国家对军人优抚优待的规定得到真正的落实。要注意随着当地经济的发展、人民生活水平的普遍提高，适当增加抚恤优待的标准，使抚恤优待对象的生活得到基本保障。
要采取有效措施，解决优抚对象减免医疗费难的问题。民政部门要与卫生部门共同管好用好现有医疗专用经费，要明确优待项目，规定减免标准。为了解决医疗经费不足的困扰，要及时向当地政府汇报和反映优抚对象减免医疗费中出现的新情况和新问题，建议地方财政随着医疗费用的
逐年提高，相应地增拨医疗减免经费的数额，使优抚对象的医疗得到保障。
要动员和依靠社会力量，解决优抚对象的医疗困难。为了减轻地方财政和基层经济负担，县级民政部门要尽快建立拥军优属保障基金，扩大优抚医疗资金的来源，解决优抚对象看病和治病难的问题。要发挥好现有优抚医疗事业单位的作用，在可能的条件下，增加医疗设备，提高医疗水
平，改善和管理服务质量，扩大接诊和住院数量。要及时总结推广部分地区兴办优抚诊所和建立医疗保险的经验，通过经营创收和保险服务活动，拓宽经费开支渠道，更好地落实优抚对象的医疗减免规定。
四、要采取新举措做好退伍安置工作
国务院于1987年发布的《退伍义务兵安置条例》，对保证每年退伍士兵的妥善安置发挥了重要的作用。但因该条例还是在以计划经济为主体的条件下制定的，随着社会主义市场经济的建立和完善，以及劳动用工制度的改革和企业经营机制的转换，使企业劳动用工自主权与政府指令
性分配退伍义务兵的做法发生了矛盾，给退伍义务兵的安置工作带来了困难。退伍安置工作要从当地的实际情况出发，采取新的安置举措，适应改革的需要和形势的发展。
要解放思想，探索新的安置办法。有的地方实行了以政府指令性分配为主、安置部门推荐、被安置对象自荐和用人单位挑选相结合的安置办法，使退伍义务兵多渠道、多途径地得到了安置。这样做，既发挥了政府的宏观调控作用、调动了安置主管部门的积极性，又满足了用人单位的实
际需要，尽可能地照顾退伍义务兵的本人意愿，缓解了供需矛盾，缩短了安置周期。各地都可以借鉴这种安置办法，保障退伍义务兵在当年依法得到安置。在有条件的地方可实行“供需见面、双向选择、包底安置”的办法，以增加安置工作的透明度，排除来自多方面的干扰，避免安置工作
的不正之风。
要建立退伍士兵安置服务机构，使安置工作纳入法制的轨道。安置工作要适应劳动力市场发展的需要，有关部门要办好安置退伍士兵服务中心，建立退伍士兵人才档案库，掌握社会用人的信息，为退伍士兵开展育才、荐才、用才一体化服务。地方财政要拨出一定数额的经费，主要用于
退伍士兵待分配期间的管理教育和技能培训等项开支。民政部门要积极做好协调工作，使有关部门对以退伍士兵为主体兴办的经济实体，要给予必要的指导和扶持，在有条件的地方，要帮助他们解决资金不足和生产中的困难。要鼓励城镇退伍士兵自谋职业，对自愿到非国有企业就业的退伍
士兵，当地政府要给予必要的支持，对他们自办或合办的经济实体，要给予方便和优惠。
五、要严格依法管理公墓
严格依法管理公墓，对于搞好国土管理和殡葬改革都有着直接的影响。
要严格控制公墓的发展。在贯彻《公墓管理暂行办法》的同时，要认真执行中共中央关于丧葬改革的决定。要向群众深入进行移风易俗的宣传教育，转变“入土为安”的传统观念，提倡集体修建简易骨灰堂。对现有公墓要加强管理工作，划定的墓界不得向外扩展，努力使公墓降低到最
低限度。要加强对公益性公墓的管理工作，要彻底清除乱埋滥葬的墓地，限期将其骨灰遗体移入公墓。农村基层组织对公墓要尽到依法管理的责任。
兴办公墓要严格申报审批制度。有些地方为了搞创收，违反《公墓管理暂行办法》，未报经主管部门批准，非法私建经营性公墓。这不仅使当地减少了耕地面积，加重了农民的经济负担，而且影响了殡葬改革，也影响了公墓的依法管理。各地民政部门要认真检查我部制定的《关于清理
整顿非法经营性公墓的通知》的贯彻情况，对占用耕地乱建的公益性公墓和未经报批非法私建的经营性公墓，要会同有关部门依法进行清理整顿。该取缔的坚持予以取缔，决不迁就。
要加强公墓管理的监督工作。各省、自治区、直辖市民政厅（局）要制定《公墓年度检查验收办法》，并将检查验收情况向社会公布。要让群众了解哪些公墓是合法的，哪些公墓是非法的，让公墓的兴建置于群众的监督之下，促使公墓管理工作的健康发展。
各地要研究民政工作依法行政的新政策。各地针对在执法检查中发现的问题，制订出切实可行的改进措施，以保证民政行政法规的全面贯彻落实，开创民政工作依法行政的新局面。
1995年9月10日
