苏州市商品住宅交付使用管理办法
江苏省苏州市人民政府
苏州市商品住宅交付使用管理办法
苏州市人民政府令
第 94 号
《苏州市商品住宅交付使用管理办法》已经2006年9月19日市政府第63次常务会议讨论通过，现予发布。
市长 阎立
二○○六年九月三十日
苏州市商品住宅交付使用管理办法
第一条 为规范房地产开发经营行为，切实保障当事人合法权益，加强商品住宅交付使用管理，根据《城市房地产开发经营管理条例》、《建设工程质量管理条例》和《商品房销售管理办法》等规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市行政区域内城镇国有土地上各类新建商品住宅交付使用的监督管理。
第三条 苏州市建设局负责全市商品住宅交付使用的统一监督管理，并具体实施城区商品住宅交付使用的监督管理工作。
县级市房地产开发主管部门负责本行政区域内商品住宅交付使用的监督管理。苏州工业园区、苏州高新区、吴中区、相城区房地产开发主管部门按照权限，负责本行政区域内商品住宅交付使用的监督管理。
发展和改革、国土、规划、市政公用、房产、城管、水务、环保、园林和绿化、人防、公安等行政主管部门按照各自职责，协同做好商品住宅交付使用的相关管理工作。
第四条 房地产开发企业实施商品住宅建设，应当同步建设配套设施和配套工程。
商品住宅分期建设的，符合交付使用条件可以分期交付。房地产开发企业应当将分期开发建设内容和建设进度详细载入《房地产开发项目手册》并定期报房地产开发主管部门备案。
商品住宅交付使用实行备案和公示制度。
第五条 供水、供电、供气、供热、排水、路灯、有线电视、电话通信、邮政、安全技防等配套设施或者配套工程的专业经营服务单位应当按照与房地产开发企业签订的工程合同，按期完成商品住宅的配套设施和配套工程建设。
配套设施和配套工程竣工，其专业经营服务单位应当及时组织竣工验收。验收合格的，向房地产开发企业出具证明文件或者投入使用意见。
第六条 商品住宅交付使用，其配套设施和配套工程应当符合以下条件：
（一）生活用水纳入城市自来水管网，不使用临时施工用水；
（二）用电纳入城市供电网络，不使用临时施工用电；
（三）雨水、污水实行分流，分别纳入城市雨水、污水排放系统。暂无条件的，经环保、水务部门同意后，应采取临时性措施；
（四）燃气管道纳入城市燃气管网。暂无条件的，应当完成室内燃气管道敷设并落实燃气供应渠道；
（五）电话通信、有线电视等端口敷设到户；
（六）路灯安装完毕，照明条件符合标准。确因分期建设暂时无法建设的，应采取临时照明措施，临时照明费用由房地产开发企业承担；
（七）邮政信报箱按规定设置，符合通邮条件；
（八）绿化工程应当按批准的规划方案建设完毕，绿地指标符合规划要求。确因季节原因暂无法实施的，应当出具承诺书，自交付使用备案通过之日起六个月内完成；
（九）规划配建的人防工程投入使用的，应当符合人防工程施工及验收规范；
（十）住宅小区与外围有效隔离，与城市道路之间有直达道路相联。小区内部场清地平，道路符合通行条件。分期建设的，交付工程与在建工程应当有明显有效的隔离设施，不得合用小区内部道路；
（十一）按照规划要求完成社区管理和服务用房、车库、商业、环卫等公共服务设施的配建。分期建设的，其规模应当满足居民入住的基本生活需要；
（十二）前期物业管理单位落实，物业管理用房符合规定，权属明晰。
第七条 房地产开发企业应当在商品住宅交付使用时向房地产开发主管部门办理交付使用备案，并提交以下证明文件：
（一）商品住宅建设工程通过竣工验收备案证明；
（二）配套设施和配套工程符合交付使用条件的证明文件或者投入使用意见；
（三）前期物业管理协议以及房产行政主管部门出具的物业管理用房落实的证明文件；
（四）《房地产开发项目手册》；
（五）法律、法规、规章规定的其他证明文件。
第八条 房地产开发主管部门应当自收到房地产开发企业提交的交付使用备案文件之日起十日内组织现场踏勘。符合条件的，由房地产开发主管部门出具《苏州市商品住宅交付使用通知书》。不符合条件的，书面告知备案申请人并说明理由，房地产开发企业应当及时整改。
第九条 通过交付使用备案的商品住宅，房地产开发主管部门应当在新闻媒体和政府网站上进行公示。
第十条 商品住宅的质量保修期，自房地产开发企业将符合交付使用条件的商品住宅交付给买受人之日起计算。
第十一条 房地产开发企业有违反本办法不良行为的，由房地产开发主管部门通报批评，并记入信用档案。信用档案中的信用信息作为房地产开发主管部门核定企业资质等级、年度综合考评以及表彰评先的监督管理依据。
第十二条 违反本办法第六条规定，房地产开发企业将不符合交付使用条件的商品住宅交付使用的，由房地产开发主管部门责令限期改正，并处以2万元以上3万元以下罚款；情节严重、造成恶劣影响的，应当向社会公示，并报请省建设行政主管部门降低资质等级或暂扣、吊销资质证书。
第十三条 违反本办法第七条规定，房地产开发企业在商品住宅交付使用时未向房地产开发主管部门办理交付使用备案的，由房地产开发主管部门责令限期改正，并处以1万元以上2万元以下罚款。
第十四条 本办法自2007年 1月1日起施行。
法庭辩论词
陈广威 陈勇
尊敬的审判长、人民陪审员：
我仅对被告提出的诸多问题中，需要澄清的问题，发表以下意见，供合议庭参考：
（问题一）被告辩称“原告不慎跌倒摔伤，念及认识，车有保险，就把责任揽了过来”的问题。被告提出的这一问题与事实相悖。
第一，被告交通肇事后，交警赶赴现场，当场作出了事故责任认定，认定被告负此事故全部责任。有被告亲笔签名的《交通事故认定书》为证；
第二，既然原告自己不慎跌倒摔伤，被告为什么还主动把原告送往医院，并先期主动花钱为其检查和治疗那？
第三，既然原告自己不慎跌倒摔伤，举证就可以了，被告为什么还要答辩其他问题那？被告对原告的诉求逐一进行答辩，说明被告是不打自招；
第四，如果说：原告是自己不慎跌倒摔伤，被告称念及认识，车有保险，又把责任揽了过来，还拿钱给原告治病，原告仍不满意，还到法院告人家，其可信度正常人都不难作出结论。
很显然，被告这一说法不合常理。事情的真相是：被告肇事后，因车险过期和认识原告妻子，利用原告有医疗保险，恳求原告编造“自己摔伤”骗社保，以达到省钱的目的。现在两家反目成仇，被告昧着良心，拿“不是”当理说，严重违背了道义。
（问题二）被告辩称“原告未经公安机关同意，擅自转院”的问题。被告提出的这一问题与现行法律和事实相悖。
第一，自2004年5月1日起，正式实施的《中华人民共和国道路交通安全法》、《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》等一系列新的法规，已经废止了医疗费受“公安机关同意”和“转院证明”等条件的限制，只要受害人提供了医疗证据，赔偿义务人对其有异议应承担举证责任。被告于2005年1月6日肇事，还依据已废止的《道路交通事故处理办法》，提出“原告未经公安机关同意，擅自转院”有意义吗？
第二，鞍山人共知，鞍山市中心医院的综合条件不在鞍钢铁东医院之下，而且，原告是无任何责任的受害者，其住地距中心医院只有一二百米之遥，有必要舍近求远吗？
第三，既然是原告擅自转院，被告为什么还要主动租车接送，并为其付住院押金那？这不令人质疑吗？
事情的真相是：被告因车险过期，利用认识原告妻子，为了推卸责任，有预谋地采取了不道德的伎俩，诱骗原告转入其医保定点医院鞍钢铁东医院，并主动付了住院押金。而且，被告确实从中受益了。原告住院12天，医疗费几乎全部使用的是原告个人账户和统筹款。其中：原告个人账户支出801.36元；统筹支付574.32元，被告预付的住院押金只花费了11.02元。然而，原告从未提出过让被告赔偿统筹支付金。显然，原告遵守道义。而被告确自认为“设计”成功，立即将原告弃之不顾，还百般抵赖、寻找借口，完全是恶意逃避和推卸责任。也有悖于道德和道义。
（问题三）被告辩称“护理费已结清”的问题。这完全是被告在撒谎。
第一，正常的情况下，一般是先护理后结算，几乎没有预付款现象。
第二，在护理尚未结束、护理时间尚未确定、护理人能否固定的情况下，能先付护理费吗？
第三，原告转入鞍钢铁东医院后，被告认为“下套”成功，立刻“翻脸”，确认原告是擅自转院，能为原告预付护理费吗？
事实是：原告于2005年1月6日受伤就开始雇人护理，一直持续到同年4月30日。原告当时也确实没有预料到，被告“翻脸无情！”
（问题四）被告辩称“原告已退休，不属于劳动人口，不存在误工损失”的问题。被告提出的这一问题是毫无道理的。
第一，退休职工依法劳动获取报酬，不仅是法律允许的，而且还是受法律保护的；
第二，病退并不意味着完全丧失了劳动能力；
第三，原告是高级知识分子，退休后，从事力所能及的劳动获取报酬是极为正常而合法的；
第四，很多专家、教授、法律工作者等，他们退休后被聘用，甚至被高薪聘用，这已是人们广为认知的社会现状，难道都违法吗？
第五，原告有无劳动能力不是被告所能认定的。
（问题五）被告辩称“劳动合同无效、伪证”的问题。被告提出的这一问题，完全是主观臆断。
第一，原告与用工单位签订的《劳动合同书》有劳动局的签证；
第二，《劳动合同书》规范；
第三，用工单位出具的“情况证明”和“职工工薪明细表”是佐证。
（问题六）关于被告辩称“用工单位向有关单位申报技术人员没有原告”的问题。
第一，用工单位未向有关单位申报原告是用工单位的权利，也是用工单位的内政；
第二，目前，我国没有法律规定，强制企业必须向有关单位完整、准确地申报本企业技术人员；
第三，企业为了自身的利益和秘密以及保护人才等原因，在不违法和违规的情况下，企业完全有权利报或不报某人；
第四，被告提供的“报表”不能证明原告不在用工单位工作；
第五，原告向法庭提供《劳动合同书》、“情况证明”和“职工工薪明细表”等，是最具法律效力的证据。
（问题七）关于被告辩称“原告的职称与用工单位聘用职称不符”的问题。
这一问题，应当到用工单位求证，人家的答复最准确。其实，我们也都知道，在现实工作中，未从事所学专业的人太多了，改行的人大有人在。而且，也没有硬性规定，所从事的工作必须与职称相符。
综上所述，被告的答辩完全是强词夺理和逃避责任。我相信，新的一审法官更明辨是非、更具能力和智慧，肯定能作出正确的判断。至于被告提出的其它问题，本代理人所做的最后陈述代理词，也是对其的作答。这里我就不再赘述了。我的辩论完了。
原告委托代理人：陈广威 陈勇
