珠海市住宅小区物业管理条例
广东省珠海市人大常委会
珠海市住宅小区物业管理条例
珠海市人大常委会
（1996年11月19日广东省珠海市第四届人民代表大会常务委员会第二十次会议通过 1996年11月19日公布 1997年1月1日起施行）
第一章 总 则
第一条 为加强珠海市住宅小区的物业管理，明确业主、物业管理公司、开发建设单位以及有关部门的权利与义务，保障住宅小区物业的合理使用，维护住宅小区的生活秩序，创造良好的居住环境，根据本市实际情况，制定本条例。
第二条 本条例适用于本市行政区域内的住宅小区。
第三条 本条例所称住宅小区，是指按城市规划建设，建筑面积在四万平方米以上，具有相应配套公用设施、安全设施和公共场地的居民生活区。
零星开发的住宅可以合并成住宅小区，具体办法由珠海市人民政府（以下简称市政府）制定。
本条例所称物业，是指住宅小区的各类建筑物及其相配套的公用设施、安全设施和公共场地。
本条例所称业主，是指住宅小区内物业所有权人。非业主使用权人根据业主的委托，可以享有业主的权利，并承担相应的义务。
本条例所称物业管理，是指业主委托物业管理公司对物业进行日常维护、修缮和整治，并对住宅小区内的绿化、交通、治安、环境卫生等项目进行日常管理。
本条例所称物业管理公司，是指具备相应资质条件，经工商行政管理机关登记注册，经营住宅小区服务业务的企业。
第四条 住宅小区内的公用设施、安全设施和公共场地等由全体业主共同使用和维护。
第五条 业主有管理住宅小区的权利和遵守业主公约以及住宅小区其他各项制度的义务。
第六条 物业管理根据业主自治与专业服务相结合、属地管理与行业管理相结合的原则，逐步实行社会化、专业化、经营型管理。
第七条 市房管部门是本市住宅小区物业管理的主管部门，负责对全市住宅小区物业管理的指导、监督和行业管理工作。
建设、规划、环保、公安、交通、工商等管理部门按照各自的职责分工，负责住宅小区物业的有关管理工作。
街道办事处按其职责负责住宅小区的行政管理工作。
第二章 住宅小区的移交和管理
第八条 住宅小区经验收合格的，其开发建设单位应当凭《住宅小区综合验收合格证书》，向住宅小区业主委员会办理移交手续，并报市房管部门备案；未成立业主委员会的，开发建设单位应当凭《住宅小区综合验收合格证书》向房管部门办理移交手续。
住宅小区已办理移交手续的，业主委员会与物业管理公司应当签订《物业委托管理合同》；未成立业主委员会的，房管部门与物业管理公司应当签订《物业委托管理合同》。
业主委员会可以在房管部门指导下采取招标方式选聘物业管理公司。
第九条 开发建设单位在移交住宅小区时，应当一并移交住宅小区综合验收档案资料。
第十条 开发建设单位在移交住宅小区时，应当按一定比例一次性向市房管部门缴拨住宅小区公用设施专用基金；该专用基金归全体业主所有，由房管部门以住宅小区为单位设立专户代管，专款专用，并接受财政部门的监督。
住宅小区公用设施专用基金的筹集和使用办法由市政府制定。
第十一条 开发建设单位在移交住宅小区时，应当按照市政府的规定提供住宅小区管理专用房屋和商业用房。该专用房屋和商业用房由房管部门监管。
第十二条 开发建设单位自办理住宅小区移交手续之日起两年内，有责任协助做好住宅小区的物业管理工作。
第三章 业主大会及业主委员会
第十三条 业主以住宅小区为单位，成立业主大会或者业主代表会。业主大会由住宅小区的全体业主组成，业主代表会由住宅小区全体业主推举的代表组成。
业主大会或者业主代表会是业主行使物业管理权利的机构。
第十四条 业主大会或者业主代表会行使下列权利：
（一）选举产生业主委员会；
（二）批准业主委员会章程；
（三）通过或者修改业主公约；
（四）监督业主委员会的工作；
（五）监督物业管理公司做好管理工作；
（六）决定住宅小区物业管理重大事项。
第十五条 业主委员会章程和业主公约的示范文本由市房管部门制定。
第十六条 已交付使用的住宅小区入住率达到50％以上时，开发建设单位应当在房管部门指导下负责召集首次业主大会或者业主代表会。业主委员会成立后，业主大会或者业主代表会由业主委员会负责召集，每年至少召开一次。
第十七条 业主委员会召开会议时，可以邀请政府有关部门、街道办事处、居民委员会、物业管理公司等单位的有关人员和业主代表列席会议。
第十八条 业主委员会主任、副主任由业主委员会选举产生，每届任期三年。主任、副主任和其他委员均为兼职。
业主委员会可以设专职秘书一人，处理业主委员会日常事务。
第十九条 业主委员会行使下列权利：
（一）决定聘用或者解聘物业管理公司并与其签订或者终止《物业委托管理合同》；
（二）批准本住宅小区公用设施专用基金的使用方案；
（三）审议本住宅小区物业管理服务费的收费标准；
（四）检查业主公约的执行情况；
（五）监督《物业委托管理合同》的履行；
（六）向物业管理公司提出业主的意见。
第二十条 业主委员会章程不得违反法律、法规和规章。
第二十一条 业主委员会的管理费用按一定比例从住宅小区管理服务费中提取。
第二十二条 业主应当按期缴交物业管理服务费。
第四章 物业管理公司
第二十三条 设立物业管理公司，应当向市房管部门申领《珠海市住宅小区物业管理资质证书》，并向工商行政管理机关办理登记注册，领取营业执照。
第二十四条 物业管理公司应当具有建设、市政、园林绿化、水电、财会等方面初级以上职称的技术人员。
物业管理公司所聘的管理人员和技术人员必须通过岗位培训，持证上岗。
第二十五条 物业管理公司的权利：
（一）制定本住宅小区物业管理规章制度；
（二）依据市政府规定的收费标准和《物业委托管理合同》收取物业管理服务费；选聘专营公司或者人员承担各项专营业务；
（三）制止违反住宅小区物业管理规定和业主公约的行为；
（四）承担房管部门委托的事项。
第二十六条 物业管理公司的义务：
（一）以为业主服务为宗旨，注重社会效益和环境效益；
（二）负责住宅小区内物业的维修和养护；
（三）履行《物业委托管理合同》中规定的其他义务；
（四）执行市政府规定的收费标准；
（五）配合街道办事处、居民委员会和其他有关部门做好社会工作；
（六）接受房管部门、业主委员会和业主的监督。
第二十七条 房管部门对物业管理公司实行资质年审制，并逐步实行等级制度。
第二十八条 物业管理公司应当定期听取业主对住宅小区物业管理的意见，每半年向业主公布住宅小区维护管理情况及经会计师事务所审核的物业管理服务费的收支情况。
第二十九条 物业管理属于服务性行业，物业管理公司可以享受国家对第三产业的有关优惠政策。
第五章 住宅小区物业的维护管理
第三十条 物业管理公司受业主委员会委托，按照《物业委托管理合同》对住宅小区的物业进行维护和管理。
第三十一条 《物业委托管理合同》应当包括下列内容：
（一）住宅小区的名称、规模、户数；
（二）住宅小区内的公用设施、安全设施和公共场地等的规模、数量和完好程度；
（三）业主委员会提供给物业管理公司的条件；
（四）委托管理事项及其标准；
（五）物业管理公司实施管理的计划方案；
（六）双方的权利和义务；
（七）合同期限；
（八）物业管理服务费收费标准；
（九）违约责任。
《物业委托管理合同》应当报市房管部门备案。
第三十二条 住宅小区内物业的维修责任除在保修期内按规定由开发建设单位承担的以外，按下列规定划分：
（一）室内部分，由业主自行维修；
（二）房屋本体公用设施，由物业管理公司根据业主的要求进行维修，其费用由该房屋本体的业主共同分担；
（三）住宅小区内的公用设施、安全设施和公共场地等，由物业管理公司统一维修和养护，费用从物业管理服务费中支出，不足时可以申请公用设施专用基金，也可以向政府申请从城市维护费中给予适当补贴；
（四）住宅小区的水、电、煤气、通讯、有线电视等管线的维修和养护，由有关管理部门按其职责范围负责，所有管线安装必须符合规定，做到整洁、美观。
第三十三条 业主进行装修或者重新装修，应当通报物业管理公司，并由物业管理公司登记备查；有下列情形之一的，应当报市规划部门审批：
（一）改变房屋结构的；
（二）改变房屋使用功能的；
（三）加大房屋负荷的；
（四）影响小区景观的。
第三十四条 有关专业施工单位在住宅小区从事工程建设或者检修时，应当事先通知物业管理公司，并遵守住宅小区物业管理规定，物业管理公司应予配合。损坏住宅小区公用设施的，应当恢复原状或者按规定赔偿。
第三十五条 住宅小区内的设施或植物影响有关专业公共设施的安全时，有关管理部门应当按专业维护管理规定，会同物业管理公司处理。
第三十六条 需要在住宅小区公共场地新建停车场，文体设施、商店或者其他服务设施的，须经业主委员会同意，并按规定办理有关手续后，方可施工。
第三十七条 物业管理公司利用住宅小区内公共场地和按规定划拨的商业用房的经营收入，必须用于住宅小区的维护和管理。
第六章 法律责任
第三十八条 业主有下列行为之一的，物业管理公司应当劝阻、制止、要求恢复原状或者赔偿损失；需要给予行政处罚的，由有关行政部门依法处理：
（一）擅自占用住宅小区绿化地或其他公共场地的；
（二）擅自改变房屋和配套设施的用途、结构、外观的；
（三）私搭乱建棚屋、在房屋公共使用部位堆放杂物、乱停放车辆、破坏绿化、污染小区环境、制造噪声影响居民休息的；
（四）损坏住宅小区内的公用设施、设备的；
（五）违反住宅小区治安管理或者消防规定的。
第三十九条 业主逾期不交各项物业管理服务费的，业主委员会应当协助催缴，物业管理公司可以按规定加收滞纳金；连续三个月以上拒交各项物业管理服务费的，按照业主公约的约定承担责任。
物业管理公司对逾期不交各项物业管理服务费的，可以向人民法院提起诉讼。
第四十条 牧业管理公司有下列行为之一的，房管部门应当责令改正，赔偿损失，并可视情节处以警告、降低资质等级或者吊销资质合格证书的处罚：
（一）未按规定及时修缮房屋及公用设施、设备的；
（二）管理制度不健全、管理混乱的；
（三）擅自改变公用设施和公共场地用途的；
（四）擅自提高物业管理服务收费标准的；
（五）其他不履行或者不完全履行《物业委托管理合同》及本条例规定的义务的。
物业管理公司有前款行为之一，情节严重的，业主委员会可以解除《物业委托管理合同》。
第四十一条 未经物业资质审查而擅自承揽住宅小区物业管理业务的物业管理公司，由市房管部门责令其限期办理资质审查手续；逾期不办理的，责令其停止管理，并可处以1000元以上5000元以下的罚款。
第四十二条 开发建设单位有下列行为之一的，由房管部门责令限期履行；逾期不履行的，由市房管部门暂停办理该开发建设单位所开发建设的物业的房产权证：
（一）未按规定提供公用设施专用基金的；
（二）未按规定提供住宅小区管理专用房屋、商业用房的。
第七章 附 则
第四十三条 市政府可以根据本条例制定实施细则。
第四十四条 属于居民委员会管理的物业，应当逐步依照本条例实施管理。
写字楼、商住楼、工业区的物业管理可以参照本条例执行。
第四十五条 本条例自1997年1月1日起施行。
1996年11月19日
江苏省标准监督管理办法
江苏省人民政府
江苏省人民政府令
（第87号）
《江苏省标准监督管理办法》，已经1997年2月14日省人民政府第88次常务会议通过，现予发布施行。
省长 郑斯林
一九九七年三月九日
江苏省标准监督管理办法
第一章 总则
第一条 为了加强标准化工作，维护社会主义市场经济秩序，提高产品质量，促进技术进步，保护国家和人民的利益，根据《中华人民共和国标准化法》和其他有关法律、法规，结合本省实际，制定本办法。
第二条 凡在本省行政区域内从事生产、销售活动的单位和个人，必须遵守本办法。
第三条 县以上人民政府标准化行政主管部门统一管理本行政区域内的标准化工作，其他有关行政主管部门按照各自的职责分工管理本部门、本行业的标准化工作。
第四条 各级人民政府应当积极引导和鼓励企业采用国际标准和国内外先进标准。省标准化行政主管部门根据本省经济发展要求，对采标工作实施有计划管理，并通过采标确认、公告和采标标志等措施，推动企业采标。
第五条 用户、消费者及有关组织有权对违反本办法的行为向标准化行政主管部门投诉或者举报，标准化行政主管部门应当负责处理。
第二章 标准的制定
第六条 对没有家标准和行业标准，本省经济与社会发展需要统一的下列要求，可以根据国家有关规定制定地方标准：
（一）有关工业产品的安全、卫生要求；
（二）涉及国计民生的重要产品标准；
（三）生产、经营活动中的管理标准、服务质量标准；
（四）法律、法规规定应当制定地方标准的其他标准。
地方标准由省标准化行政主管部门统一编制计划，组织制订、审批、编号和发布。
第七条 制定地方标准应当充分发挥行业协会、科学研究机构和学术团体的作用。
第八条 企业生产的产品，没有国家标准、行业标准和地方标准的，应当制定相应的企业标准，作为组织生产、销售和监督检查的依据。法律、法规另有规定的除外。
第九条 已有强制性国家标准、行业标准或地方标准的，鼓励企业制定严于国家标准、行业标准或者地方标准的企业标准。
已有相应的推荐性国家标准、行业标准、地方标准的，鼓励企业积极采用。企业制定的产品标准，其主要性能指标水平一般应当高于推荐性标准的要求。
第十条 企业产品标准低于推荐性国家标准、行业标准、地方标准的，应当在产品标识或者说明书中明示。
第十一条 在本省范围内多点生产的产品，无国家标准、行业标准和地方标准的，省标准化行政主管部门可以会同有关行政或者行业主管部门制定该产品的指导性技术文件，企业可以将其转化为企业产品标准。
第十二条 企业制定产品标准，应当符合法律、法规的规定，严格执行强制性国家标准、行业标准、地方标准。
第十三条 企业产品标准必须符合下列要求：
（一）标准内容完善，有反映产品主要特征的技术指标；
（二）试验方法、检测规则等技术内容合理并且能够实施。
第十四条 企业标准的审定，由用户、生产单位、科研机构及有关部门专家代表组成的评审委员会负责。企业根据评审委员会的意见进行修改后定稿，由企业法定代表人批准、发布。
第三章 标准监督管理
第十五条 企业产品标准应当在发布后30日内，按照规定报当地标准化行政主管部门和有关行政主管部门备案，并在“企业产品执行标准证书”上登记。经备案登记的企业产品标准为有效标准。
标准化行政主管部门对备案的企业产品标准统一发布公告。
第十六条 以下范围内的产品标准，必须报省标准化行政主管部门和有关行政主管部门备案。
（一）部、省属企业产品的标准；
（二）关系国计民生的重要产品标准；
（三）涉及安全、卫生要求的产品标准；
（四）法律、法规和其他有关规定必须报省级备案的标准。
具体产品目录由省标准化行政主管部门会同有关行政主管部门确定公布。
第十七条 受理备案的部门在收到备案材料后按照规定进行审核，并在15日内决定是否予以备案。有下列情况之一的，不予备案：
（一）违反强制性国家标准、行业标准、地方标准；
（二）存在危及人身、财产安全的不合理的危险；
（三）违反本《办法》第十三条规定和其他有关法律规定。
第十八条 地方标准和企业标准应当定期复审。
地方标准复审周期一般不超过5年。
企业标准复审周期一般不超过3年。在有相应的国家标准、行业标准、地方标准发布实施后，企业标准应当及时复审，并确定其继续有效或者予以修订、废止。
第十九条 企业产品标准复审后，应当在30日内向原受理备案部门报告复审结果，并重新备案。
第二十条 必须严格执行强制性标准。不符合强制性标准的产品，禁止生产、销售。
第二十一条 企业必须按照国家标准、行业标准、地方标准或者经备案的企业标准组织生产。
第二十二条 企业执行产品标准，应当在产品或其说明书、包装物上标注所执行标准的代号、编号、名称。
第二十三条 产品标识的内容，应当符合法律、法规和有关规定的要求。
第二十四条 严禁无标生产。下列情况属无标准生产：
（一）企业未按照规定制订产品标准的；
（二）企业产品标准未按照规定备案的；
（三）企业执行已被废止的产品标准的；
（四）企业产品标准未按照规定复审并上报备案的。
第二十五条 严禁销售下列产品：
（一）无中文标识或者中文说明书的；
（二）标识内容虚假或者标识不符合有关规定的；
（三）标识中无产品标准编号或者许可证号的。
第二十六条 进出口产品的技术要求，依照法律、行政法规规定执行。
第二十七条 凡符合《采用国际标准产品标志管理办法》规定的，企业可以使用采标标志，省标准化行政主管部门及其委托的设区的市标准化行政主管部门对使用采标标志的产品实行审查备案制度。
第二十八条 企业研制新产品、改进产品、进行技术改造，应当符合标准化要求。
第四章 罚则
第二十九条 违反本办法第二十条规定、生产、销售、进口不符合强制性标准产品的，按照《〈中华人民共和国标准化法〉实施条例》第三十三条规定和其他有关规定处罚。造成严重后果，构成犯罪的，由司法机关依法追究直接责任人员的刑事责任。
第三十条 违反本办法第十五条第一款、第十六条、第二十二条、第二十八条规定的，责令限期改正；逾期不改正的，处1000元以下罚款，并可以对直接责任人员处1000元以下罚款。
违反本办法第十条、第二十一条、第二十三条、第二十四条、第二十五条规定的，责令限期改正；逾期不改正的，处10000元以下罚款，并对直接责任人员处500元以上1000元以下罚款。
第三十一条 对已经备案使用采标标志的产品，达不到相应标准要求的，视其情节轻重，责令停止使用采标标志或者撤销采标标志，向社会公告，并按照有关法律规定处罚。
对未经备案而擅自使用采标标志的，责令限期改正；情节严重的，可以处1000元以下罚款。
第三十二条 拒绝监督检查，或者不按照规定提供有关文件、资料的，对直接责任人员处1000元以下罚款。
第三十三条 从事标准化工作的监督、管理人员滥用职权，徇私舞弊的，给予行政处分；情节严重构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十四条 当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请复议或者提起诉讼。
当事人逾期不申请复议或者不提起诉讼又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第五章 附则
第三十五条 本办法的具体应用问题由省标准化行政主管部门负责解释。
第三十六条 本办法自发布之日起施行。
