关于修改《深圳市出租屋管理若干规定》的决定
广东省深圳市人民政府
深圳市人民政府令（第194号）关于修改《深圳市出租屋管理若干规定》的决定
文号：第194号
《关于修改〈深圳市出租屋管理若干规定〉的决定》已经市政府四届一一六次常务会议审议通过，现予发布，自发布之日起施行。
市长 许宗衡
二〇〇八年十一月十八日
关于修改《深圳市出租屋管理若干规定》的决定
为进一步加强出租屋与流动人口管理，切实解决当前出租屋管理中存在的突出问题，现决定对《深圳市出租屋管理若干规定》（以下简称《若干规定》）作如下修改：
一、第一条中增加“结合本市实际”的字样。
二、第二条增加一款为第二款“市政府对政府出租的公共租赁住房、产业用房管理另有规定的，从其规定”。
三、第三条第四款修改为“市、区规划、国土房产、建设、环保、税务、工商、人口计生、文化、卫生、质量技术监督、安全生产监督管理和城管等部门在各自的法定职责范围内对出租屋依法实施管理”。
四、第四条第二款修改为“各街道办事处应当加强出租屋和流动人口管理，组织街道出租屋管理机构和有关部门做好相关管理工作”。
五、第五条和其他条款中的“计划生育部门”均修改为“人口计生部门”。
六、第六条第一款修改为“住宅出租屋管理实行《出租屋流动人口综合管理责任书》制度，由街道办事处组织出租屋业主或者管理人与公安机关、人口计生部门和出租屋管理机构签订”；删除第六条第二款；原第三款修改为第二款“本规定所称管理人包括经业主同意转租、受业主委托出租或者管理出租屋的机构、人员”。
七、第七条修改为：
“禁止业主或者管理人出租下列房屋：
（一）被有关主管部门确定为危险房屋不能使用的；
（二）已公布房屋拆迁公告限期拆迁的；
（三）无房屋权利证明或者市政府规定的其他权属证明材料的；
（四）存在重大消防、安全、治安隐患的；
（五）无合法竣工验收证明，又不能提供房屋安全鉴定报告的工商业出租屋；
（六）法律、法规、规章或者市政府规定不得出租的。
对前款第（一）、（二）、（四）项规定的房屋，有关主管部门应当书面通知房屋租赁管理部门，由房屋租赁管理部门统一登记造册；对属于危房和需要拆迁的，由政府房屋拆迁主管部门依法及时组织拆除；有人员居住其中的，由所在街道办事处依法清理”。
八、第八条第二款修改为“编码卡由市房屋租赁管理部门统一制作和编号，记载出租屋的位置、面积、户型和业主的基本情况等内容。出租屋管理相关信息应当与其他有关部门的相关管理信息互联互通”。
九、第九条修改为：
“出租屋业主或者管理人应当主动向房屋租赁管理部门申报房屋出租信息，领取编码卡。房屋租赁管理部门对符合本规定的出租屋，应当及时向其业主或者管理人发放编码卡。
制作、发放编码卡不收取费用”。
十、删除第十条第二款中“和社区工作站”的字样。
十一、第十二条修改为：
“禁止违反国家规定条件在生产经营、仓储场所内设置员工宿舍。住宅出租屋的建筑结构和设备设施，应当符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件。
住宅出租屋应当以经批准的施工图确定的房间为最小出租单位；没有经批准施工图的，应当依据相关建筑设计标准、规范确定最小出租单位。禁止将最小出租单位再分割搭建成若干小间。住宅出租屋人均租住建筑面积不得低于六平方米。
出租屋业主或者管理人和承租人不得未经建设工程规划许可或者违反建设工程规划许可规定，擅自改变出租屋使用功能，擅自进行开（堵）外墙门窗、封闭阳台、搭建阁楼、棚盖或者在天台上搭建建（构）筑物等行为”。
十二、在第十三条第一款“房屋租赁合同变更或者解除后”后增加“出租屋业主或者管理人和承租人”字样。
第二款修改为“在办理租赁合同登记或者备案时，出租屋业主或者管理人应当提供编码卡、《出租屋流动人口综合管理责任书》；长期租住的承租人应当按照深圳市居住证管理的有关规定提供居住证；承租人为育龄妇女的，应当提供经出租屋所在街道人口计生机构查验的计划生育有关证明”。
增加一款为第三款：“无合法竣工验收证明的工商业出租屋，在办理合同登记、备案时，应当提供由建设主管部门颁发资质证书或者经建设主管部门认可的房屋安全鉴定机构出具的房屋安全鉴定报告”。
原第三款修改为第四款：“对未签订《出租屋流动人口综合管理责任书》和无计划生育证明的，应当登记在册并及时通报当地人口计生部门”。
十三、增加一条作为第十四条：
“流动人口信息实行业主或者管理人、用人单位申报制度。
出租屋和单位集体宿舍居住人数超过三十人以上的，业主或者管理人和用人单位应当指定专人负责流动人口信息的登记申报工作”。
十四、增加一条作为第十六条：
“对已办理合同登记或者备案的出租屋，具有下列情形之一的，房屋租赁管理部门应当撤销登记或者备案，并告知租赁双方当事人和相关部门：
（一）违反本规定第七条规定进行房屋租赁的；
（二）工商业出租屋未按照市政府有关规定取得消防审核合格文件的；
（三）通过提供虚假材料骗取合同登记或者备案的。
房屋租赁管理部门撤销租赁合同登记或者备案后，出租屋通过整改符合规定出租条件的，可以重新申请办理租赁合同登记或者备案”。
十五、原第十六条修改为第十八条，其中第（一）项修改为“遵守有关法律、法规、规章，配合房屋租赁管理部门、出租屋管理机构的管理工作，自觉接受出租屋管理人员的人口登记和检查”；第（二）项修改为“保障住宅出租屋建筑结构、供电、燃气及消防设施等符合安全要求，告知承租人安全用电、用气等安全常识，并对出租屋安全使用进行定期查验，至少每月查验一次”；删除第（四）项中“不得将房屋出租给无《深圳市居住证》的未满六十周岁的非本市户籍人员长期租住”的字样；第（五）项中的“住宅出租屋业主或者管理人”后增加“和用人单位”的字样；原“的当天”修改为“后三个工作日内”，原“三个工作日”修改为“七个工作日”；第（六）项原规定后增加“发现出租屋消防隐患的，及时排除或者督促承租人处理，发现承租人有消防违法行为的，应当及时报告公安机关”；第（八）项修改为“委托他人协助出租房屋的，应当向房屋租赁管理部门提供授权委托书备案”；增加一项为第（十）项“法律、法规、规章规定的其他义务”。
十六、原第十七条修改为第十九条，第（一）项修改为“租赁住宅出租屋时，必须如实向出租屋业主或者管理人和出租屋管理机构说明租住人数，出示本人及其他入住人员的有效身份证件，并如实填写租住人员信息登记表；其他入住人员发生变更的，承租人应当及时通报出租屋业主或者管理人，并于七个工作日内到出租屋管理机构办理租住人员信息登记变更手续”；第（三）项中的“使用性质”改为“使用功能”，在“从事旅馆业、餐饮、娱乐、网吧”后增加“作坊”字样；第（八）项原规定后增加“发现出租屋业主或者管理人有消防违法行为的，应当及时报告公安机关”；第（九）项修改为“自觉接受出租屋管理人员的人口登记和检查”；增加一项为第（十）项“法律、法规、规章的其他有关规定”。
十七、增加一条为第二十条：
“出租屋综合管理机构应当建立出租屋违法行为举报制度，通过市政府的统一公开电话或者书面、网络等方式受理举报。
任何单位和个人发现出租屋违法行为的，均可以通过前款规定途径进行举报；但根据有关法律、法规、规章及本规定，出租人、承租人等特定人员或者单位承担了向特定主管部门报告义务的，从其规定”。
十八、原第十八条修改为第二十一条，删除第一款中“、社区工作站”的字样；第二款“出租屋管理机构在出租屋综合管理工作中”后增加“或者接到出租屋违法行为举报后”字样，“发现无照经营的，应当及时通报工商行政管理部门”后增加“和城管综合执法机构”字样，在“发现出租屋内其他违法情形的”之前增加“发现利用出租屋开办无证诊所、非法行医的，应当及时通报城管综合执法机构和卫生部门；发现利用出租屋开办无证网吧的，应当及时通报城管综合执法机构和工商行政管理部门”的内容。
十九、原第十九条修改为第二十二条，其中“应当查处而未查处”后增加“或者经查处后又发生重大消防、安全、治安等事故”字样。
二十、原第二十条修改为第二十三条，第一款修改为“公安机关应当加强对出租屋的治安和消防管理，及时查处刑事、治安案件，监督出租屋业主或者管理人和承租人落实防火责任制和防火安全制度，及时督促防火责任人消除消防隐患。除涉密案件或者可能影响侦查的案件外，对已发生的出租屋重大消防安全事故、刑事和治安案件，应当联合出租屋管理机构及时实施倒查，依法追究当事人的责任”。
二十一、原第二十一条修改为第二十四条，删除第二款中的“并不予办理工商登记或者年检”字样。
二十二、删除原第二十三条。
二十三、原第二十四条修改为第二十六条，第二款中的“应当于十日内”修改为“应当按时”；第三款中的“漏税”修改为“逃税、骗税”。
二十四、原第二十八条修改为第三十条：
“国土房产部门办理房地产经纪机构有关年审手续时，应当征求房屋租赁管理部门的意见。
房屋租赁管理部门发现房地产经纪机构有违法行为的，应当通报工商行政管理或者国土房产管理等有关主管部门，并可向有关主管部门提出处理建议”。
二十五、原第二十九条修改为第三十一条，第二款中的“租赁当事人”修改为“承租人”；增加一款作为第四款：“对房地产经纪机构委托代理业务实行银行代收代付、风险准备金、客户资金与自有资金分账户管理等监管制度。具体办法由市房屋租赁管理部门会同有关部门制定”。
二十六、原第三十条修改为第三十二条：“房屋租赁管理部门应当加强出租屋和流动人口管理的信息化建设，相关主管部门应当给予支持。出租屋业主或者管理人、用人单位、承租人、物业管理公司、房地产经纪机构等可以通过书面、电话或者网络等方式向出租屋管理机构申报出租屋和流动人口信息。出租屋管理机构应当为当事人申报信息提供便利，逐步实现通过网络办理房屋信息申报、编码卡领取、租住人员信息登记表填报、租赁合同及有关情况通报或者报送等相关业务”。
二十七、原第三十二条修改为第三十四条，其中第（一）项修改为“违反第七条第一款规定，有违法租赁行为的，由房屋租赁管理部门责令改正并依法处以违法所得十倍罚款，无法查清违法所得的，按同地段指导租金标准计算；发生重大消防、安全、治安等事故的，依法追究刑事责任、民事赔偿责任”；第（二）项修改为“违反第十二条第二款规定，将最小出租单位搭建成若干小间，涉及违反建设工程规划许可或者施工许可规定的，由城管综合执法机构依法查处，涉及违反消防管理规定的，由公安机关依法查处；所提供住宅出租屋人均租住建筑面积低于六平方米的，由房屋租赁管理部门对实际超出人数按每人五百元处以罚款。违反第十二条第三款规定的，由城管综合执法机构责令限期拆除、恢复原状，或者依法强制拆除”；第（三）项中的“并在租赁合同期限内一次性处以房屋租赁合同约定租金总额20%的罚款”修改为“并依照有关租赁管理的法律、法规规定的处罚标准处以罚款”；第(四)项修改为“违反第十八条第（二）、（三）项规定，出租屋业主或者管理人不履行安全查验、处理责任的，依照有关安全责任追究的规定追究法律责任；发生重大消防、安全、治安等事故的，依法追究刑事责任、民事赔偿责任”；第（五）项修改为“违反第十八条第（四）项规定，未告知、督促居住人员及时办理居住登记、申领居住证，将房屋出租给非本市户籍人员长期租住的，由公安机关依照《深圳市居住证暂行办法》有关规定处理”；第（六）项中的“实际居住人数”修改为“未申报人数”；增加一项为第（七）项“违反第十八条第（六）项规定，发现治安隐患不及时报告，发现消防隐患不主动采取措施排除或者不及时报告的，由公安机关依法予以处罚；涉嫌犯罪的，移送司法机关依法处理”。
二十八、原第三十三条修改为第三十五条，其中第（一）项修改为“违反第十二条第二款规定，因承租人的责任导致住宅出租屋人均租住建筑面积低于六平方米的，由房屋租赁管理部门对实际超出人数按每人五百元处以罚款。违反第十二条第三款规定的，由城管综合执法机构责令限期拆除、恢复原状，或者依法强制拆除”；第（二）项中的“实际租住人数”修改为“未申报人数”；第（三）项中的“《深圳市居住证试行办法》”修改为“《深圳市居住证暂行办法》”；第（六）项中“发现消防隐患不主动采取措施”后增加“排除或者不及时报告”字样。
二十九、原第三十四条修改为第三十六条：“出租屋业主或者管理人、承租人拒绝、逃避、抗拒房屋租赁管理、公安、税务等部门依法管理和检查的，管理机关除依法采取必要的强制措施和依法申请人民法院强制执行外，公安机关可以依法对当事人实施治安管理处罚；情节严重涉嫌犯罪的，移送司法机关依法处理”。
三十、原第三十五条修改为第三十七条，“监察机关按有关规定给予行政处分”修改为“由监察机关或者其他有人事管理权限的机关依法追究责任”。
三十一、原第三十六条修改为第三十八条，第二款修改为“物业管理公司违反第二十八条第二款规定的，由房屋租赁管理部门按每户五百元处以罚款”。
三十二、原第三十七条修改为第三十九条：
“房地产经纪机构违反本规定第三十一条第一款或者第二款规定的，由房屋租赁管理部门责令其改正，并按每宗业务三千元处以罚款。
房地产经纪机构违反第三十一条第三款规定的，由房屋租赁管理部门责令其改正，并处以五千元罚款；涉嫌犯罪的，移送司法机关依法处理。对租赁当事人利益造成损害的，依法承担民事赔偿责任”。
三十三、原第四十条修改为第四十二条：“出租屋管理机构、房屋租赁管理部门、公安机关、安全生产监督管理、税务等部门和城管综合执法机构及其工作人员违反本规定，不履行管理职责，不按规定协助其他管理机关进行管理的，由监察机关或其他有人事管理权限的机关依法追究责任；涉嫌犯罪的，移送司法机关依法处理”。
此外，根据本决定对有关条文的个别文字和条、款、项的顺序作相应的调整和修改。
本决定自公布之日起施行。
《深圳市出租屋管理若干规定》根据本决定作相应的修正，重新发布。
鲁瑞庚诉东港市公安局悬赏广告纠纷案之分析
一. 基本案情
1999年12月12日，东港市大东管理区永安街发生了一起特大持枪杀人案。为尽快破案，东港市公安局在被害人家属同意后，于1999年12月13日通过东港市电视台发布了悬赏通告，其主要内容是：一、凡是提供线索直接破案的，被害人家属奖励人民币50万元人民币；二、凡是提供线索公安机关通过侦察破获此案的，公安机关给予重奖；三、凡是提供有关枪支线索侦破此案的，公安机关给予重奖；四、凡是能提供线索破案的，即使与犯罪团伙有牵连也可以从轻或免予刑事责任；五、对提供线索者，公安机关一律严格保密。被害人家属已于1999年12月13日将用于奖励线索举报人的50万元人民币交给了东港市公安局。
原告鲁瑞庚看到这条悬赏通告后，于1999年12月19日向东港市公安局提供了一条线索。东港市公安局根据鲁瑞庚提供的线索，排查了大量的犯罪嫌疑人，并经过大量的调查取证，在1999年12月25日得出结论，认定该线索确与“12•12”特大持枪杀人案有关，并决定按照悬赏通告的第二条奖励鲁瑞庚10万元人民币。鲁瑞庚在领取奖励时出具了收条。此后，公安机关经过一系列的侦察工作，于1999年12月26日零时采取行动，抓获了宋杰、黄河等犯罪嫌疑人。2000年1月4日，犯罪嫌疑人曲有健在图门市投案自首。随后，另一名犯罪嫌疑人马松也在图门市被抓捕归案。
事后，原告向被告索要五十万元的悬赏报酬，但被告认为侦破“12•12”特大持枪杀人案的线索及证据，并不完全是原告提供的。原告对于被害人家属50万元人民币的奖励和公安局的破案奖励，两者只能得其一。由于被告已按通告的第二条奖励原告10万元人民币，原告就不应再要求获得被害人家属50万元人民币的奖励。于是原告鲁瑞庚向丹东市中级人民法院提起民事诉讼，要求被告东港市公安局按悬赏通告履行自己的义务，给付原告被害人家属奖励的五十万元人民币，同时赔偿精神损失费五万元。丹东市中级人民法院依法受理了本案。
二. 诉讼争点
第一审法院丹东市中级人民法院认为，悬赏通告中的第一条和第二条是区别破案线索的不同情况，对提供线索人给予不同数额报酬的声明，两者不能兼得。原告鲁瑞庚确实向东港市公安局提供了该案的重要线索，公安机关根据其提供的线索，经过侦察破获了此案。鲁瑞庚所提供的线索，符合悬赏通告中第二条的情形，故鲁瑞庚应按悬赏通告的第二条取得悬赏报酬。被告在抓捕前已经向原告给付了十万元人民币，即已经履行了悬赏通告上约定的义务，原告再要求公安机关按照悬赏通告的第一条另兑现 50万元人民币奖励不能成立。据此，依据《民法通则》第84条驳回了原告的诉讼请求。
原告不服，提起上诉。二审法院辽宁省高级人民法院认为，本案中东港市公安局通过东港市电视台发布通告中的部分内容，属于悬赏广告。通告虽然是以东港市公安局的名义发布的，但由于悬赏给付的报酬，是由被害人家属提供的，通告中的悬赏行为，实际上是受被害人家属委托的行为。鲁瑞庚按悬赏通告的要求，向东港市公安局提供了其知道的重要线索，致使公安机关根据该线索及时破获了“12•12”特大持枪杀人案，即完成了悬赏通告所指定的行为。据此，鲁瑞庚就获得了取得被害人家属支付悬赏报酬的权利。但悬赏广告是按照举报的具体效果，规定以不同的方式给予数额不同的奖励的，并未表示同一举报可以同时兼得其他奖励，因此原告不能获得重复奖励。另外，被告并未向社会公开原告的举报情况，精神损害赔偿的请求不予支持。二审法院依据《民法通则》第106条第1款及《民事诉讼法》第153条第1款的规定，撤销了丹东中原的一审判决，判令被告给付原告剩余四十万元，同时驳回了原告的其它诉讼请求。
三. 分析
本案涉及到了悬赏广告问题，由于现行的民事法律对于悬赏广告并没有明确的规定，因此在司法实践中容易引起争议。悬赏广告，即广告人以广告的方式发布声明，承诺对任何按照声明的条件完成指定事项的人给予约定的报酬。现行法律虽未明确对悬赏广告做出规定，但仍可根据《合同法》的相关制度得出其性质为合同的结论。依据《合同法》第15条第2款：“商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。”，由于悬赏广告符合要约的构成要件，完全可以类推出广告人发出悬赏广告实际上是一种要约。任何人按照广告公布的条件，完成了广告所指定的行为，即对广告人享有报酬请求权。发出悬赏广告的人，则应该按照所发布广告的约定，向完成广告指定行为的人支付承诺的报酬。当事人完成广告制定的行为同时也是一种承诺，依据《合同法》第22条：“承诺应当以通知的方式作出，但根据交易习惯或者要约表明可以通过行为作出承诺的除外。”，可见，悬赏广告中的承诺是一种较特殊的方式。《合同法》第13条规定：当事人订立合同，采取要约、承诺方式。据此，悬赏广告也是合同的一种。本案实际上就是合同之债引起的纠纷，鲁瑞庚作为债权人依据合同，即悬赏广告要求债务履行人履行合同的规定为给付之行为。对于这一点，二审法院予以明确的认可，一审法院遂对之采取回避态度，但从其判决上看，对本案为合同之债问题也是认可的。
本案的焦点并不在于对这条悬赏通告性质的确认，两审法院所适用的法律条款也并无不当之处，而关键是在悬赏广告中一二两条款的关系问题。一审法院认为诸项条款从内容上是相互排斥的，即他们规定了线索的不同给予方式以及不同的作用 相对应的奖励方式。而二审法院则认为由于没有约定，对重复奖励是不能支持的。笔者对于两审法院的观点不敢苟同，我认为悬赏广告中的第一项条款与其他各项条款是互不相关的，彼此独立的，且广告中的内容十分明确，根本不需其它约定。二审法院认为本案中存在授权委托关系，我只能部分赞同，该关系只存在于悬赏广告中的第一项，“凡是提供线索直接破案的，被害人家属奖励人民币50万元人民币”。从中我们可以清楚地看到，给付奖励的是被害人家属，而非被告东港市公安局。因此，被害人家属是该合同之债的债务人，公安局只是接受了债务人的委托。而悬赏广告中的其它条款均明确表述在其所述范围内的线索奖励的给付这位公安机关，如第2条“凡是提供线索公安机关通过侦察破获此案的，公安机关给予重奖”。可见，这些条款所体现的合同关系是公安机关与线索提供人之间的。东港市公安局在实施抓捕行动前向鲁瑞庚给付十万元人民币的行为，既履行了悬赏广告中第二项条款规定的义务。综上所述，该悬赏广告中实际上反映了两项合同之债，一项是属于受害人家属与线索提供人的，而另一项是属于线索提供人与东港市公安局之间的，两者之间并不排斥。在本案中，鲁瑞庚向被告东港市公安局提供了唯一、直接、真实、可靠的线索，且后者通过该线索经侦查破获了该案，既符合了悬赏广告中被害人家属给予奖励的条件，又符合了公安机关给予奖励的条件，确切讲是悬赏官告中的第2条。根据悬赏广告的约定，鲁瑞庚应被被害人家属给付五十万元人民币，同时接受东港市公安局的十万元给付，即获得双重奖励。由于被害人家属将该事项委托给了公安机关，且五十万元人民币在公安机关的管理之下，本着诚实信用原则，公安机关应将这五十万元交予鲁瑞庚。
对于精神损害赔偿的问题，我赞成一二审法院的结论，即不能支持原告要求给予精神损害赔偿的诉求。但对二审法院的分析却不能认同，我认为不予精神损害赔偿是因为难以在《民法通则》及相关的司法解释中找到支持该项诉求的依据。然而，被告不履行义务的行为与原告因提供线索的事实被公开而承担了巨大压力的事实，有着直接的因果联系，应对此承担过错责任。如果原告以被告违反悬赏广告中的第五条规定为由，要求被告依此承担违约责任，法院应予以支持。
四. 结论
综上所述，笔者认为本案的两审判决都存在着偏差，原告因提供线索的行为，按照悬赏广告的约定，依据《民法通则》的相关条款即诚实信用原则，应获得被害人家属与东港市公安局总共六十万元的奖励。
