最高人民法院民事审判庭关于王安贵诉王景斋继承案的电话答复
最高人民法院民事审判庭
最高人民法院民事审判庭关于王安贵诉王景斋继承案的电话答复
1987年12月16日，最高法院民事审判庭
山东省高级人民法院：
关于你院请示的王安贵诉王景斋继承一案，经研究，现电话答复如下：
我们基本上同意你院审判委员会倾向性的意见，即观海一路10号的四间自住房，属李淑安、王景斋所共有。李淑安病故后，对自留的四间房屋，可按先析产后继承原则进行处理。在具体分割时，要考虑子女们对被继承人所尽义务的多少以及房屋的结构，长期使用状况等因素，妥善处理。
附一：山东省高级人民法院关于王安贵诉王景斋继承一案的请示报告 （86）鲁法民字第61号
最高人民法院：
我省青岛市市南区人民法院受理的王安贵、王银霞、王风霞诉王景斋继承一案，自1975年以来，先后经第一、二审多次处理，至今没有了结，主要是对如何处理意见不一致。为慎重起见和正确执行政策，在判决前特向最高人民法院汇报请示，现将该案的主要案情及第一、二审和我院的初步处理意见报告如下：
原告：王安贵，女，50岁，汉族，原籍辽宁省营口市，系青岛市黄海制药厂技师，住青岛市观海一路10号。
原告：王银霞，女，52岁，汉族，原籍辽宁省营口市，现在山东聊城农科所工作（委托王安贵代理）。
原告：王风霞，女，61岁，汉族，原籍辽宁省营口市，系青岛台西一路托儿所退休工人。
被告：王景斋，男，48岁，汉族，原籍辽宁省营口市，系青岛市邮电局干部，住青岛市观海一路10号。
委托代理人：刘柏林，青岛市法律顾问处律师。
原、被告系姐弟关系。其父王兴周于1949年病故，遗有青岛市台西三路128号房屋72间，观海一路10号房屋12间。王兴周有法定继承人6名，即，妻李淑安，前妻儿子王阳斋（在原籍，1980年病故），长女王风霞，1945年出嫁，次女王银霞，时年15岁，三女儿王安贵，时年13岁，儿子王景斋，时年10岁。王兴周故后，继承人对遗产未分割。李淑安与王银霞、王安贵、王景斋一起生活。1952年房地产登记时，王银霞（时年19岁）和王翠霞（即王安贵，时年17岁）向房产登记机关出具放弃继承的证明。“观海一路10号的房屋的产权归弟王景斋继承（现在否认）”，于是台东三路128号的72间房屋由李淑安继承登记，观海一路10号的12间房屋由王景斋继承登记。并分别于1953年4月14日和1953年6月30日在青岛日报公告，一个月后无异议发给房产证。
1958年对私房进行社会主义改造时，台东三路及观海一路的两处房屋均符合改造起点。因此，房管机关以两个房主一个家庭只留一处自留房的原则，根据王景斋的申请（李淑安没有申请），经房管部门批准，按三口人（李淑安、王安贵、王景斋）给留观海一路10号住房2间、厨房一间，储藏室一间，共42．96平方米作为自留房，余者全部改造定息全家共同享用。
1959年其母李淑安患病，当时王银霞、王安贵均在外地工作，王景斋在济南上大学，为照顾其母，姐弟三人共同商量，让王安贵辞职回青，将户口迁回青岛，落于观海一路10号居住至今。1962年1月18日李淑安病故，1966年10月王景斋让王安贵申请将房交公，从此王安贵按月交纳全部租金。1968年5月因姐弟二人闹矛盾，经市南房办，派出所及街道办事处将房屋分开各自交房租，1974年6月王景斋从外地调回青岛工作后，即享受房租补贴，并交纳全部房租，直至1981年私房发还。
1975年2月王景斋以王安贵不纳房租，撵其搬家倒房为由起诉法院，市南区法院于1976年12月25日判决后，王安贵不服上诉，青岛市中级人民法院于1977年5月14日判决，对一审判作了部分改判。第二审判决后王景斋提出申诉，青岛市中级人民法院复议认为：原第一、二审判决，事实不清，标的不明，适用法律不当，于1980年5月27日以（79）民监字第3号撤销原第一、二审判决，待此房落实政策后，自行协商解决。
1980年12月王安贵、王银霞、王风霞向市南区法院起诉要求依法继承其父母遗产。区法院受理后，经审理于1980年5月27日判决，以1952年房产登记时原告出具证明同意将观海一路10号的房屋归王景斋继承。1958年的自留房是给房主王景斋留的，此房不属遗产。将原告起诉驳回，原告不服上诉中院，中院于1983年1月22日以原判决事实不清，适用法律不当，发回重审，并附内函一份。市南区法院重新审理后认为：
1．1952年房产登记时，王安贵、王银霞对产权已放弃继承，后来知道产权转移也没有主张权力，应视为放弃，因此，登记是有效的。
2．1958年对私房进行社会主义改造是对房主改造，自留房是给产权人留的，因此，自留房的产权仍属原房主所有。
3．根据青岛市房产局（84）青房管字第4号复函精神，观海一路10号的自留房，是给房主李淑安和王景斋留的，产权各有一份。因此，应先析产后继承。
4．继承份额的确定必须根据继承人对被继承人尽义务大小和居住情况而定。据此，市南区人民法院的处理意见是：
①观海一路10号原王景斋、李淑安的自留房四间，其中13．65平方米一间及7．05平方米厨房一间（留出去厕所的公用走路）归王景斋所有；17．97平方米一间及4．29平方米储藏室一间属李淑安之遗产。
②李淑安遗留的二间房屋，储藏室一间由王景斋继承；17．97平方米房屋一间由王安贵、王银霞、王风霞三人继承（王安贵40％、王银霞30％、王风霞30％）。
③厕所、走廊、阳台公用。
市南区人民法院考虑到此案几经反复没有处结，为了慎重起见，除向中级法院汇报外，并向省高院写了请示报告，青岛市中级人民法院审判委员会听取汇报之后，进行了多次研究，大多数同志认为，双方所争执的房屋，应全部作为遗产处理。其理由是：①房屋更名时，违反了婚姻法关于男女都有平等继承的原则；②放弃房屋继承的证明不实；③其母李淑安无权处理二个女儿的财产。但个别同志则认为：鉴于历史情况，觉得市南区法院的处理意见是可行的。
省高院阅卷后，进行了多次研究，鉴于此案的历史复杂情况，我们的处理意见是：①1958年私房改造留房是给三人（李淑安、王安贵、王景斋）留的，应归三人共有，其母那一份作遗产处理。在处理份额上，因王安贵对其母尽的义务最大，理应多得一点；②双方所争执的房屋全部作为遗产处理。
以上两种意见，我们倾向于第一种意见。当否，请指示。
1986年7月29日
附二：山东省高级人民法院关于王安贵诉王景斋继承一案的补充请示报告 （86）鲁法民字第61号
最高人民法院：
我省青岛市市南区人民法院受理的王安贵、王银霞、王凤霞诉王景斋继承一案，我院于1986年8月份派人向最高人民法院作了汇报（有书面报告）。在听取汇报时，提出几个问题让我们再予补充。现将补查的情况和我院审判委员会研究的处理意见报告如下：
一、最高法院提出几个问题的查对情况：
1．关于1952年办理房产继承登记时，王兴周前妻之子王阳斋是否知道此事，他对此事的态度如何？经查，王阳斋（1980年病故）的三个儿子一致表示：他们虽然不知道1952年办理继承一事，但表示不参与诉争，愿意放弃继承。
2．李淑安前夫之女王凤霞是否知道1952年办理继承一事，她对此事的态度是什么？经查，王凤霞说，因她早年结婚，婚后常年住在婆家，很少回娘家，所以，不知道此事。但主张继承其父母的遗产。
3．关于对王安贵、王银霞1952年有无图章一事，经询问王安贵、王银霞均称：自从上大学时，为了提取家里捎给的物资才刻的图章，使用至今。另无其他图章（无旁证）。
二、省院审判委员会对此案的处理意见
自高院汇报回来后，根据高院的指示精神在庭内进行了讨论，为了慎重起见，又向院审判委员会作了汇报。审委会的处理意见是：
1．有的同志认为：1952年办理继承登记时，由李淑安作主，将观海一路10号房屋12间归王景斋一人继承，剥夺了王兴周前妻之子王阳斋、李淑安前夫之女王凤霞的继承权的作法是违背法律的。因此，不应予以承认，应将现在所争执的四间房屋全部作为其父母的遗产处理。
2．绝大多数同志认为：（1）1952年办理继承登记时，王银霞，时年19岁，正在大学读书。王安贵，时年17岁，正在青岛中学读书。而且此事已于1953年4月14日和1953年6月30日两次在青岛日报上公告，一个月后才办理的手续。即使当时是由其母作主办理的，但28年来从无一人提出任何异议；到1980年姐弟闹矛盾时，才提出否定自己的声明，是毫无根据的，因此，应视为有效。（2）根据青岛市房管局（84）青房管字第4号复函精神，观海一路10号的自留房是给房主李淑安、王景斋留的，房产各有一份。这个意见是符合最高人民法院1982年4月5日（82）民他字第7号“关于私房改造时留给房主自住房产权归谁所有问题的批复”精神的。鉴于历史情况比较复杂，有的情况不易查清。尽管当时李淑安办理此事时，没有把其夫王兴周前妻之子王阳斋和她前夫之女王凤霞考虑在内，即将台东三路128号房屋72间落在她自己的名下，又将观海一路10号房屋12间落在王景斋的名下。虽有不妥，但已成历史事实。我们的倾向性意见是：同意第一审法院的处理意见。即：将观海一路10号的四间自住房，归王景斋和李淑安所有。按先析产后继承原则处理。在继承的份额上可以照顾对被继承人尽义务多的三女儿王安贵。
以上处理意见当否，请批示。
1987年4月27日
房产测绘管理办法
建设部 国家测绘局
房产测绘管理办法
中华人民共和国建设部 令
国 家 测 绘 局
第83号
《房产测绘管理办法》已经2000年10月8日建设部第31次部常务会议、2000年10月26日国家测绘局局常务会议审议通过（国家测绘局经国土资源部批准授权），现予以发布，自2001年5月1日起施行。
建 设 部 部 长：俞正声
国家测绘局局长：陈邦柱
二○○○年十二月二十八日
房产测绘管理办法
第一章 总则
第一条 为加强房产测绘管理，规范房产测绘行为，保护房屋权利人的合法权益，根据《中华人民共和国测绘法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》，制定本办法。
第二条 在中华人民共和国境内从事房产测绘活动、实施房产测绘管理应当遵守本办法。
第三条 房产测绘单位应当严格遵守国家有关法律法规，执行国家房产测量规范和有关技术标准、规定，对其完成的房产测绘成果质量负责。
第五条 房产测绘单位应当采用先进技术和设备，提高测绘技术水平，接受房地产行政主管部门和测绘行政主管部门的技术指导和业务监督。
第四条 房产测绘从业人员应当保证测绘成果的完整、准确，不得违规测绘、弄虚作假，不得损害国家利益、社会公共利益和他人合法权益。
第五条 国务院测绘行政主管部门和国务院建设行政主管部门根据国务院确定的职责分工负责房产测绘及成果应用的监督管理。
省、自治区、直辖市测绘行政主管部门(以下简称省级测绘行政主管部门）和省、自治区建设行政主管部门、直辖市房地产行政主管部门（以下简称省级房地产行政主管部门）根据省、自治区、直辖市人民政府确定的职责分工负责房产测绘及成果应用的监督管理。
第二章 房产测绘的委托
第六条 有下列情形之一的，房屋权利申请人、房屋权利人或者其他利害关系人应当委托房产测绘单位进行房产测绘:
（一）申请产权初始登记的房屋；
（二）自然状况发生变化的房屋；
（三）房屋权利人或者其他利害关系人要求测绘的房屋。
房产管理中需要的房产测绘，由房地产行政主管部门委托房产测绘单位进行。
第七条 房产测绘成果资料应当与房产自然状况保持一致。房产自然状况发生变化时，应当及时实施房产变更测量。
第八条 委托房产测绘的，委托人与房产测绘单位应当签订书面房产测绘合同。
第九条 房产测绘单位应当是独立的经济实体，与委托人不得有利害关系。
第十条 第十条 房产测绘所需费用由委托人支付。
房产测绘收费标准按照国家有关规定执行。
第三章 资格管理
第十一条 国家实行房产测绘单位资格审查认证制度。
第十二条 房产测绘单位应当依照《中华人民共和国测绘法》和本办法的规定，取得省级以上测绘行政主管部门颁发的载明房产测绘业务的《测绘资格证书》。
第十三条 除本办法另有规定外，房产测绘资格审查、分级标准、作业限额、年度检验等按照国家有关规定执行。
第十四条 申请房产测绘资格的单位应当向所在地省级测绘行政主管部门提出书面申请，并按照测绘资格审查管理的要求提交有关材料。
省级测绘行政主管部门在决定受理之日起5日内，转省级房地产行政主管部门初审。省级房地产行政主管部门应当在15日内，提出书面初审意见，并反馈省级测绘行政主管部门；其中，对申请甲级资格的初审意见应当同时报国务院建设行政主管部门备案。
申请甲级房产测绘资格的，由省级测绘行政主管部门报国务院测绘行政主管部门审批发证；申请乙级以下房产测绘资格的，由省级测绘行政主管部门审批发证。
取得甲级房产测绘资格的单位，由国务院测绘行政主管部门和国务院建设行政主管部门联合向社会公告。取得乙级以下房产测绘资格的单位，由省级测绘行政主管部门和省级房地产行政主管部门联合向社会公告。
第十五条 《测绘资格证书》有效期为5年，期满3个月前，由持证单位提请复审，发证机关负责审查和换证。对有房产测绘项目的，发证机关在审查和换证时，应当征求同级房地产行政主管部门的意见。
在《测绘资格证书》有效期内，房产测绘资格由测绘行政主管部门进行年检。年检时，测绘行政主管部门应当征求同级房地产行政主管部门的意见。对年检中被降级或者取消房产测绘资格的单位，由年检的测绘行政主管部门和同级房地产行政主管部门联合向社会公告。
在《测绘资格证书》有效期内申请房产测绘资格升级的，依照本办法第十四条的规定重新办理资格审查手续。
第四章 成果管理
第十六条 房产测绘成果包括：房产簿册、房产数据和房产图集等。
第十七条 当事人对测绘成果有异议的，可以委托国家认定的房产测绘成果鉴定机构鉴定。
第十八条 用于房屋权属登记等房产管理的房产测绘成果，房地产行政主管部门应当对施测单位的资格、测绘成果的适用性、界址点准确性、面积测算依据与方法等内容进行审核。审核后的房产测绘成果纳入房产档案统一管理。
第十九条 向国（境）外团体和个人提供、赠送、出售未公开的房产测绘成果资料，委托国（境）外机构印制房产测绘图件，应当按照《中华人民共和国测绘法》和《中华人民共和国测绘成果管理规定》以及国家安全、保密等有关规定办理。
第五章 法律责任
第二十条 未取得载明房产测绘业务的《测绘资格证书》从事房产测绘业务以及承担测绘任务超出《测绘资格证书》所规定的房产测绘业务范围、作业限额的，依照《中华人民共和国测绘法》和《测绘资格审查认证管理规定》的规定处罚。
第二十一条 房产测绘单位有下列情况之一的，由县级以上房地产行政主管部门给予警告并责令限期改正，并可处以一万元以上三万元以下的罚款；情节严重的，由发证机关予以降级或取消其房产测绘资格：
（一）在房产面积测算中不执行国家标准、规范和规定的；
（二）在房产面积测算中弄虚作假、欺骗房屋权利人的；
（三）房产面积测算失误，造成重大损失的。
第二十二条 违反本办法第十九条规定的，根据《中华人民共和国测绘法》、《中华人民共和国测绘成果管理规定》及国家安全、保密法律法规的规定处理。
第二十三条 房产测绘管理人员、工作人员在工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六章 附则
第二十四条 省级房地产行政主管部门和测绘行政主管部门可以根据本办法制定实施细则。
第二十五条 本办法由国务院建设行政主管部门和国务院测绘行政主管部门共同解释。
第二十六条 本办法自2001年5 月1日起施行。
